Πώς θα εφαρμοστεί ο φόρος υπεραξίας ακινήτων - Αναλυτικές οδηγίες

Πώς θα εφαρμοστεί ο φόρος υπεραξίας ακινήτων

Αναλυτικές οδηγίες

Λύση στις ασάφειες για τον υπολογισμό του φόρου υπεραξίας ακινήτων αλλά και αλλαγές στην διαδικασία και στον τρόπο καταβολής του, επιχειρεί να φέρει το υπουργείο Οικονομικών με δύο αποφάσεις του. 

Με την δημοσίευση των εν λόγω αποφάσεων στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως αλλά και την έκδοση των σχετικών εγκυκλίων αναμένεται να δοθεί τέλος στο αλαλούμ και το συνεχές σβήσε-γράψε των τελευταίων μηνών και να ξανα ξεκινήσουν οι αγοραπωλησίες ακινήτων που είχαν «παγώσει» από τις αρχές του έτους. Σε σχέση με την πρώτη προσέγγιση έχουν γίνει σημαντικές αλλαγές, αν και οι συμβολαιογράφοι συνεχίζουν να εκφράζουν τις αντιρρήσεις τους και ζητούν, εκ νέου, αναβολή στην εφαμρογή του νόμου, όπως επίσης και οι κτηματομεσίτες.

Ειδικότερα, με την πρώτη απόφαση λύνονται κρίσιμα ζητήματα καθορισμού του χρόνου κτήσης του ακινήτου, τα οποία δημιουργούσαν ερμηνευτικές ασάφειες υπό το παλαιό νομοθετικό καθεστώς και αβεβαιότητα όσον αφορά τον προσδιορισμό του φόρου, στοιχείο που είχε προκαλέσει αντιδράσεις από την πλευρά των συμβολαιογράφων. Η δεύτερη απόφαση αφορά την διαδικασία της υποβολής της δήλωσης φόρου υπεραξίας με πιο σημαντική αλλαγή την μεταφορά στην εφορία της υποχρέωσης της οριστικοποίησης του υπολογισμού της υπεραξίας και του αναλογούντα φόρου.

Υπενθυμίζεται ότι ο φόρος υπεραξίας όπως τροποποιήθηκε από τον Ν 4254/2014 υπολογίζεται για τα ακίνητα που αποκτήθηκαν μετά το 1995. Ως υπεραξία νοείται η διαφορά μεταξύ της τιμής κτήσης που κατέβαλε ο φορολογούμενος και της τιμής πώλησης ή της αξίας του ανταλλάγματος που καταβάλλεται σε αυτόν και λαμβάνεται αποπληθωρισμένη.

Η τιμή κτήσης προσδιορίζεται ως εξής:

   α) Στην περίπτωση κτήσης λόγω μεταβίβασης με επαχθή αιτία, είναι το τίμημα ή η αξία του ανταλλάγματος, όπως προκύπτει από το οικείο συμβόλαιο,

   β) Στην περίπτωση κτήσης λόγω κληρονομικής διαδοχής ή μεταβίβασης με χαριστική αιτία, είναι η αξία βάσει της οποίας υπολογίστηκε ο φόρος κληρονομιάς, δωρεάς ή γονικής παροχής ή χορηγήθηκε απαλλαγή από αυτόν, όπως η αξία αυτή προκύπτει από το οικείο συμβόλαιο ή οποιοδήποτε άλλο δημόσιο έγγραφο,

   γ) Σε κάθε άλλη περίπτωση, υπολογίζεται ως εξής: Τιμή κτήσης ίσον τιμή μεταβίβασης επί τον Δείκτη Τιμών Κατοικιών (ΔΤΚατ) του έτους κτήσης διά του ΔΤΚατ του προηγούμενου της μεταβίβασης έτους. Ως ΔΤΚατ νοείται ο μέσος Δείκτης Τιμών Κατοικιών Αστικών Περιοχών της περιόδου Ιανουαρίου-Δεκεμβρίου κάθε έτους, όπως ανακοινώνεται από την Τράπεζα της Ελλάδος. Αν κατά το χρόνο της μεταβίβασης δεν έχει δημοσιευθεί μέσος ΔΤΚατ, λαμβάνεται υπ’ όψιν ο σχετικός δείκτης του αμέσως προηγούμενου έτους.

Η τιμή πώλησης είναι το αναγραφόμενο στο συμβόλαιο τίμημα κατά το χρόνο της μεταβίβασης ή στην περίπτωση της ανταλλαγής, η αντικειμενική αξία της ακίνητης περιουσίας που αποτελεί το αντάλλαγμα για κάθε συμβαλλόμενο και εφόσον αυτή δεν υφίσταται, η φορολογητέα αξία.

Η υπεραξία μειώνεται ανάλογα με τα έτη που είχε το ακίνητο στην ιδιοκτησία σύμφωνα με τον παρακάτω πίνακα:

Από την υπεραξία, όπως αυτή προκύπτει μετά την απομείωσή της, αφαιρείται ποσό μέχρι είκοσι πέντε χιλιάδες ευρώ, εφόσον ο φορολογούμενος διακράτησε το ακίνητο για πέντε τουλάχιστον έτη και επιβάλλεται φόρος υπεραξίας στο τυχόν υπόλοιπο ποσό.

Ωστόσο, είχαν διαπιστωθεί πολλές ασάφειες σχετικά με τον καθορισμό του χρόνου κτήσης σε πολλές περιπτώσεις, τις οποίες επιχειρεί να λύσει η απόφαση του υπουργείου Οικονομικών.

Ειδικότερα, τα κύρια σημεία της απόφασης σχετικά με το χρόνο κτήσης είναι τα ακόλουθα:

   1. Σε περιπτώσεις πράξεων σύστασης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας χωρίς μεταβολή του δικαιώματος που αντιστοιχεί στο μεταβιβάζοντα πριν από τις πράξεις αυτές, ως χρόνος κτήσης θεωρείται αντίστοιχα ο χρόνος απόκτησης του αρχικού δικαιώματος.

   2. Σε περιπτώσεις που μετά την κύρωση των οικείων πράξεων εφαρμογής μεταβιβάζονται οικόπεδα, τα οποία έχουν αποκτηθεί είτε ως οικόπεδα, είτε ως αγροτεμάχια με οποιοδήποτε τίτλο κτήσης, ως χρόνος κτήσης θεωρείται ο χρόνος κύρωσης της πράξης εφαρμογής.

   3. Σε περιπτώσεις που μετά την έγκριση της πολεοδομικής μελέτης ή την έκδοση της αντίστοιχης διοικητικής πράξης καθορισμού των ορίων οικισμού μεταβιβάζονται οικόπεδα, τα οποία έχουν αποκτηθεί είτε ως οικόπεδα, είτε ως αγροτεμάχια με οποιοδήποτε τίτλο κτήσης, ως χρόνος κτήσης θεωρείται ο χρόνος έγκρισης της πολεοδομικής μελέτης ή έκδοσης της αντίστοιχης διοικητικής πράξης καθορισμού των ορίων οικισμού.

   4. Σε περιπτώσεις κτήσης ακινήτου με ανώμαλη δικαιοπραξία και εν συνεχεία επικύρωσης αυτής, ως χρόνος κτήσης λογίζεται εκείνος της επικύρωσης.

   5. Σε περιπτώσεις κτήσης ακινήτου αιτία θανάτου ή δωρεάς εν ζωή-γονικής παροχής, ως χρόνος κτήσης θεωρείται ο χρόνος επαγωγής της κληρονομιάς ή ο χρόνος κατάρτισης του συμβολαίου δωρεάς εν ζωή - γονικής παροχής, ακόμη και στις περιπτώσεις που συνέτρεχε νόμιμος λόγος μετάθεσης του χρόνου γένεσης της φορολογικής υποχρέωσης.

   6. Σε περιπτώσεις κτήσης ακινήτου δυνάμει μεταβιβαστικού συμβολαίου στο οποίο έχει τεθεί αναβλητική αίρεση ή προθεσμία, ως χρόνος κτήσης του ακινήτου θεωρείται ο χρόνος πλήρωσης της αναβλητικής αίρεσης ή παρόδου της προθεσμίας. Η διάταξη του προηγούμενου εδαφίου ισχύει και στις περίπτωση κτήσης ακινήτου δυνάμει δωρεάς αιτία θανάτου.

   7. Σε περιπτώσεις κτήσης ακινήτου δυνάμει συμβολαίου μεταβιβαστικού συμβολαίου, στο οποίο έχει τεθεί διαλυτική αίρεση ή προθεσμία, ως χρόνος κτήσης του ακινήτου θεωρείται ο χρόνος κατάρτισης του οικείου συμβολαίου.

   8. Σε περιπτώσεις κτήσης ακινήτου με αναγκαστικό πλειστηριασμό, ως χρόνος κτήσης λογίζεται η ημερομηνία έκδοσης της περίληψης κατακυρωτικής έκθεσης.

   9. Στα παραχωρηθέντα ακίνητα λόγω αγροτικής ή αστικής αποκατάστασης ή αναδασμού, ως χρόνος κτήσης θεωρείται ο χρόνος κύρωσης της διανομής ή του αναδασμού, εφόσον αυτός αναγράφεται στον σχετικό τίτλο κυριότητας, και σε κάθε άλλη περίπτωση ο χρόνος έκδοσης του τίτλου κυριότητας, ανεξάρτητα από την ημερομηνία του χορηγηθέντος από την Υπηρεσία αντιγράφου ή της μεταγραφής του.

   10. Όταν ο τίτλος κτήσης έχει διορθωθεί ως προς τα περιγραφικά στοιχεία του ακινήτου, με μεταγενέστερο συμβόλαιο, χρόνος κτήσης θεωρείται η ημερομηνία του αρχικού συμβολαίου.

   11. Στις περιπτώσεις μεταβίβασης της πλήρους κυριότητας ακινήτου που αποκτήθηκε κατά ψιλή κυριότητα και επικαρπία αντίστοιχα σε διαφορετικούς χρόνους, ως χρόνος κτήσης της πλήρους κυριότητας θεωρείται ο χρόνος κατά τον οποίο αποκτήθηκε κατά ποσοστό 75% τουλάχιστον η αξία της πλήρους κυριότητας, σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 15 ν. 2961/2001.

Η διαδικασία

Τα βασικά σημεία της δεύτερης απόφασης, η οποία ουσιαστικά τροποποιεί την ΠΟΛ.1014/7.1.2014, έχουν ως εξής:

Ο φορολογούμενος που μεταβιβάζει ακίνητη περιουσία υποχρεούται, πριν τη σύνταξη του συμβολαίου, να δηλώνει το σύνολο των στοιχείων που αφορούν τον προσδιορισμό του φόρου υπεραξίας. Η δήλωση περιλαμβάνει τα στοιχεία του πωλητή, του συμβολαιογράφου που καταρτίζει την συμβολαιογραφική πράξη και θα διενεργήσει την παρακράτηση και την απόδοση του φόρου, τα στοιχεία του αγοραστή, τον χρόνο και την αξία κτήσης και μεταβίβασης, το είδος της ακίνητης περιουσίας ή των ιδανικών μεριδίων αυτής ή του εμπράγματου δικαιώματος, τα έτη διακράτησης, τους συντελεστές και τον υπολογισμό του φόρου.

Ο συμβολαιογράφος υποχρεούται να ελέγχει και να βεβαιώνει την ακρίβεια των στοιχείων αυτών καθώς και να θεωρεί τη δήλωση, δεν έχει, όμως, ευθύνη για όσα στοιχεία δεν έχουν περιέλθει σε γνώση του και δεν περιλαμβάνονται στο συμβόλαιο που συντάσσει. Αν με το ίδιο συμβόλαιο μεταβιβάζονται περισσότερα εμπράγματα δικαιώματα, ο φορολογούμενος (πωλητής) υποβάλλει μία δήλωση στην οποία θα περιγράφονται τα στοιχεία που αφορούν το κάθε δικαίωμα. Αν με το ίδιο συμβόλαιο περισσότερα πρόσωπα (πωλητές) μεταβιβάζουν, υποβάλλεται από το καθένα χωριστή δήλωση.

Η δήλωση παραλαμβάνεται από υπάλληλο της Δ.Ο.Υ. της έδρας του συμβολαιογράφου. Η δήλωση υπογεγραμμένη από τον συμβολαιογράφο και τον πωλητή υποβάλλεται σε τρία αντίτυπα, από τα οποία το πρώτο παραμένει στη Δ.Ο.Υ., και τα υπόλοιπα αντίτυπα επιστρέφονται θεωρημένα. Την ίδια ημέρα ή το αργότερο την επόμενη ημέρα της σύνταξης του συμβολαίου ο συμβολαιογράφος καταχωρεί σε ανεξάρτητη εφαρμογή του πληροφοριακού συστήματος του Υπουργείου Οικονομικών (δίκτυο TAXISnet) τουλάχιστον τα εξής στοιχεία: τον Αριθμό Φορολογικού Μητρώου (ΑΦΜ) του πωλητή, τον αριθμό και την ημερομηνία σύνταξης του συμβολαίου, το ποσό της υπεραξίας επί του οποίου υπολογίζεται ο φόρος, τη Δ.Ο.Υ. παραλαβής της δήλωσης, τον αριθμό της δήλωσης και το φορολογικό έτος που αφορά.

Με την καταχώριση οριστικοποιείται η δήλωση, βεβαιώνεται η οφειλή στον Α.Φ.Μ. του συμβολαιογράφου και παράγεται μοναδικός κωδικός πληρωμής του παρακρατηθέντος φόρου και η «Ταυτότητα Οφειλής»(Τ.Ο.). Θεωρημένο αντίγραφο της δήλωσης που υποβάλλει ο πωλητής στη Δ.Ο.Υ. επισυνάπτεται στο συμβόλαιο. Ο φόρος που παρακρατείται από το συμβολαιογράφο με τη σύνταξη του συμβολαίου αποδίδεται από αυτόν με τραπεζική επιταγή που έχει ήδη εκδώσει κατά το χρόνο σύνταξης του συμβολαίου ο πωλητής σε διαταγή του Ελληνικού Δημοσίου, εντός πέντε εργάσιμων ημερών από την υπογραφή του συμβολαίου, η οποία κατατίθεται αποκλειστικά στην τράπεζα έκδοσης της τραπεζικής επιταγής.

Ο συμβολαιογράφος για την κατάθεση της τραπεζικής επιταγής ενεργεί ως πληρεξούσιος του Ελληνικού Δημοσίου και νόμιμος κομιστής της επιταγής. Η κατάθεση των τραπεζικών επιταγών γίνεται από τους φορείς είσπραξης, όπως αυτοί έχουν οριστεί στην αριθμ. Δ5Α 1123655 ΕΞ 2013 (Β΄1964) Απόφαση του Υπουργού Οικονομικών σε μεταβατικούς λογαριασμούς με την ονομασία «Λογαριασμός Ελληνικού Δημοσίου Απόδοσης Φόρου Υπεραξίας Ακινήτων».

Οι λογαριασμοί αυτοί είναι ειδικού σκοπού για την απόδοση των ποσών αυτών για την πληρωμή της Ταυτότητας Οφειλής που συνοδεύει εκάστη επιταγή. Η Ταυτότητα Οφειλής εξοφλείται αυθημερόν από τους φορείς είσπραξης. Η οφειλή δεν βαρύνει τον συμβολαιογράφο πριν παρέλθει η προθεσμία απόδοσης του φόρου , δηλαδή κατά τις πέντε εργάσιμες ημέρες από την υπογραφή του συμβολαίου, και κατά το διάστημα αυτό δεν λαμβάνονται ασφαλιστικά ή διοικητικά μέτρα είσπραξης εις βάρος αυτού, και η οφειλή δεν λαμβάνεται υπόψη για τη χορήγηση αποδεικτικού ενημερότητας και δεν συμψηφίζεται με τυχόν απαιτήσεις του συμβολαιογράφου έναντι του Δημοσίου.

Η δήλωση υποβάλλεται και όταν δεν προκύπτει υπεραξία (μηδενική) ή όταν αυτή θεωρείται μηδενική. Στην περίπτωση που η υπεραξία θεωρείται μηδενική λόγω απόκτησης του δικαιώματος προ του 1995, στη δήλωση συμπληρώνεται μόνο το έτος κτήσης.

Γιατί συνεχίζεται το σήριαλ με το φόρο υπεραξίας στα ακίνητα

 Γιατί συνεχίζεται το σήριαλ με το φόρο υπεραξίας στα ακίνητα

Ο φόρος υπεραξίας στα ακίνητα, η διαφορά δηλαδή του τιμήματος κτήσης με το τίμημα πώλησης, θεσμοθετήθηκε τέλη του 2013 με το τότε φορολογικό νομοσχέδιο. Χρειάστηκαν περίπου δυόμιση μήνες μέχρι να υπάρξουν διευκρινίσεις για τη νέα αυτή επιβάρυνση, οι οποίες ενσωματώθηκαν στο N.4254/7-4-2014.

Το σήριαλ όμως, δεν τελείωσε, καθώς εκκρεμεί η εγκύκλιος με τις εφαρμοστικές οδηγίες του νομοθετικού πλαισίου για το φόρο υπεραξίας. Φαίνεται, όμως να φτάνει στο τέλος του, ύστερα από περισσότερες από 100 ημέρες υπομονής. Όπως αναφέρουν οι πληροφορίες, η σύνταξη της εγκυκλίου έχει σχεδόν ολοκληρωθεί και απαιτείται η υπογραφή του αρμόδιου υπουργού για να δημοσιευθεί, κάτι που τοποθετείται μέσα στις επόμενες ημέρες.

Η έκδοση της απαιτούμενης εγκυκλίου αναμένεται να οδηγήσει στην πραγματοποίηση αγοραπωλησιών, καθώς τους τελευταίους μήνες οι συμβολαιογράφοι απέχουν από τη σύνταξη των συμβολαίων μεταβίβασης. Και αυτό επειδή δεν αναλαμβάνουν την ευθύνη μιας πράξης πώλησης που θα μπορούσε μεταγενέστερα να δημιουργήσει σοβαρά προβλήματα στους ίδιους αλλά και στους πωλητές, μιας και αμφότεροι θα μπορούσαν να είναι εκτεθειμένοι στις... διαθέσεις του εκάστοτε εφόρου που θα θεωρήσει ότι το Δημόσιο δεν έχει εισπράξει τον φόρο υπεραξίας.

Η εγκύκλιος, που περιμένει η κτηματαγορά, προβλέπει ποιος θα πληρώνει το φόρο, ποιες περιπτώσεις αγοραπωλησιών υπάγονται σε φόρο υπεραξίας και ποιες εξαιρούνται. Θα περιλαμβάνει, επίσης, αλγόριθμο για τον υπολογισμό του χρόνου και της τιμής κτήσης σε περιπτώσεις ανέγερσης ακινήτων.

Παράγοντες της αγοράς εκτιμούν ότι η επιβάρυνση λόγω του φόρου υπεραξίας για τους ιδιοκτήτες, εν τέλει, δεν θα είναι μεγάλη, επειδή θα λαμβάνεται υπόψη η τιμή πώλησης και όχι η αντικειμενική αξία του ακινήτου.

Το επόμενο στάδιο

Η έκδοση της εφαρμοστικής εγκυκλίου αποτελεί το τελευταίο προαπαιτούμενο πριν η-στατική το τελευταίο διάστημα- κτηματαγορά περάσει στην επόμενη φάση. Η ανυπαρξία αγοραπωλησιών έχει διαλύσει το σύστημα αξιών των ακινήτων δεδομένου ότι, χωρίς «deals», δεν είναι δυνατό να προσδιοριστεί πόσο πωλούνται και πόσο αγοράζονται οι ιδιοκτησίες.

Αφότου ξεπεράσει το σκόπελο της ανυπαρξίας deals λόγω του φόρου υπεραξίας, το εγχώριο real estate εκτιμάται ότι θα μπορούσε να προσβλέπει σε καλύτερες ημέρες ύστερα από ένα ενάμιση -δύο χρόνια, σύμφωνα με τις συγκλίνουσες εκτιμήσεις των ειδικών.
Σύμφωνα με μελέτη της Eurobank Property Services, εάν η κτηματαγορά ακολουθήσει την βελτίωση της οικονομίας από το 2014 και ύστερα, τότε αναμένεται να παρατηρηθεί περαιτέρω μείωση αξιών το 2014, σταθεροποίηση το 2015 και αύξηση από το 2016 και ύστερα, ακολουθώντας την πορεία της οικονομίας με μια καθυστέρηση ενός έτους περίπου.

Παράλληλα, σύμφωνα με έρευνα της Eurobank Global Markets Research, οι αξίες προβλέπεται ότι θα ενισχυθούν κατά 1% το 2015 και κατά 2,9% του 2016. Η εκτιμώμενη ανοδική τάση είναι συνάρτηση του προβλεπόμενου ρυθμού ανάπτυξης του ΑΕΠ, όπως και της αναμενόμενης μείωσης της ανεργίας και δημόσιου χρέους ως ποσοστό του ΑΕΠ (165% το 2017).

Οι αναλυτές της Alpha Bank εκτιμούν ότι η σταδιακή επιστροφή στην ανάκαμψη θα οδηγήσει τις αξίες σε σταθεροποίηση για τα επόμενα ένα-δύο χρόνια και θα ακολουθήσουν οι θετικοί ρυθμοί ανάπτυξης του real estate. Προβλέπουν όμως, περαιτέρω, αλλά μικρού μεγέθους πτώση των τιμών.


16/4/2014
Πηγή:www.capital.gr

ΠΟΙΟΙ ΧΑΝΟΥΝ - ΠΟΙΟΙ ΚΕΡΔΙΖΟΥΝ

Ο λογαριασμός με τον νέο φόρο για όλα τα ακίνητα

Ο νέος τρόπος φορολόγησης της ακίνητης περιουσίας περιλαμβάνει διατάξεις που άλλες είναι ευνοϊκές και άλλες επιβαρυντικές για τους ιδιοκτήτες. Το πανόραμα του καθεστώτος που θεσμοθετείται παρουσιάζει το «Εθνος» με αναλυτικά παραδείγματα. Ενταση έχει δημιουργηθεί στις Κοινοβουλευτικές Ομάδες των κομμάτων που στηρίζουν την κυβέρνηση, με επίκεντρο τη φορολόγηση των αγροτικών εκμεταλλεύσεων

Φορο-λογαριασμό με ελαφρύνσεις και επιβαρύνσεις για τους ιδιοκτήτες ακινήτων σε σχέση με το «χαράτσι» της ΔΕΗ, αλλά και καταβολή φόρου για πρώτη φορά για μη ηλεκτροδοτούμενα ακίνητα και αγροτεμάχια εκτός σχεδίου πόλης, βγάζει ο ενιαίος φόρος ακινήτων που θα εφαρμοσθεί απο το 2014.

Εκπτώσεις συγκριτικά με το ειδικό τέλος ακινήτων μέχρι και 26% προκύπτουν για όσους έχουν στην κατοχή τους μόνο ηλεκτροδοτούμενες κατοικίες που βρίσκονται σε χαμηλές και μεσαίες περιοχές της Αττικής με αντικειμενική αξία μέχρι 2.750 ευρώ και αύξηση του φόρου μέχρι και 31% για πλούσιες ζώνες.

Επίσης επιβαρύνσεις θα έχουν οι ιδιοκτήτες που πέραν της κατοικίας κατέχουν και οικόπεδο μικρής ή μεσαίας αξίας εντός σχεδίου πόλης και που η συνολική αξϊα της περιουσίας τους είναι κάτω από 200.000 ευρώ αφού θα πληρώσουν φόρο και για την κατοικία και για το οικόπεδο, ενώ, με βάση το ισχύον καθεστώς, δεν κατέβαλλαν ΦΑΠ.

Στην αντίπερα όχθη, ελαφρύνσεις λόγω της κατάργησης του ΦΑΠ θα έχουν οι ιδοκτήτες μεγάλης ακίνητης περιουσίας συνολικής αξίας πάνω από 500.000 ευρώ, δεδομένου ότι ο φόρος που θα καταβάλλουν για τα ακίνητα θα είναι χαμηλότερος σε σχέση με το άθροισμα του ειδικού τέλους και του ΦΑΠ.

Για πρώτη φορά θα φορολογηθούν τα γήπεδα εκτός σχεδίου πόλης και οι αγροτικές καλλιεργούμενες εκτάσεις αλλά η επιβάρυνσή τους θα κινείται σε χαμηλά επίπεδα. Βαρύς θα είναι ο λογαριασμός και για όσους κατέχουν οικόπεδα εντός σχεδίου σε ακριβές περιοχές της χώρας και μάλιστα ο φόρος είναι υψηλότερος γι' αυτούς που έχουν οικόπεδα στα οποία δεν υπάρχει κτίσμα ή έχουν υπόλοιπο συντελεστή δόμησης.

Προάστια
Σημαντικές μειώσεις συγκριτικά με το «χαράτσι» της ΔΕΗ προκύπτουν για όσους έχουν στην κατοχή τους κατοικία σε λαϊκά και μεσαία προάστια της Αθήνας. Χαρακτηριστικά είναι τα παρακάτω παραδείγματα για διαμέρισμα 100 τ.μ. 1ου ορόφου, 15ετίας, με μία πρόσοψη, σε ανώτατη τιμή ζώνης της περιοχής:

Μαρούσι

• ΕΕΤΑ 2013: 935 ευρώ
• ΕΝΦΑ 2014: 777,70 ευρώ
• Ελάφρυνση: 157,30 ευρώ ή 16,8%

Χαλάνδρι

• ΕΕΤΑ 2013: 977,50 ευρώ
• ΕΝΦΑ 2014: 777,70 ευρώ
• Ελάφρυνση: 199,80 ευρώ ή 20,4%

Καλλιθέα

• ΕΕΤΑ 2013: 748 ευρώ
• ΕΝΦΑ 2014: 555,50 ευρώ
• Ελάφρυνση: 192,50 ευρώ ή 25,7%

Περιστέρι

• ΕΕΤΑ 2013: 467,50 ευρώ
• ΕΝΦΑ 2014: 399,96 ευρώ
• Ελάφρυνση 67,54 ευρώ ή 14,44%

Καισαριανή

• ΕΕΤΑ 2013: 561 ευρώ
• ΕΝΦΑ 2014: 499,95 ευρώ
• Ελάφρυνση: 61,05 ευρώ ή 10,88%

Δραπετσώνα

• ΕΕΤΑ 2013: 374 ευρώ
• ΕΝΦΑ 2014: 333,30 ευρώ
• Ελάφρυνση: 40,70 ευρώ ή 10,88%

Ν. Σμύρνη

• ΕΕΤΑ 2013: 748 ευρώ
• ΕΝΦΑ 2014: 666,60 ευρώ
• Ελάφρυνση: 81,40 ευρώ ή 10,88 %

Π. Φάληρο

• ΕΕΤΑ 2013: 1.407,60 ευρώ
• ΕΝΦΑ 2014: 1.292,17 ευρώ
• Ελάφρυνση: 115,42 ευρώ ή 8,2%

Ζωγράφου

• ΕΕΤΑ 2013: 703,80 ευρώ
• ΕΝΦΑ 2014: 574,30 ευρώ
• Ελάφρυνση: 129,49 ευρώ ή 18,4%

Οι ακριβές περιοχές
Αντίθετα, αισθητά αυξημένο φόρο θα κληθούν να πληρώσουν οι ιδιοκτήτες κατοικιών σε ακριβές περιοχές: Για διαμέρισμα 120 τ.μ. τρίτου ορόφου παλαιότητας 10 ετών με δύο προσόψεις με ανώτατη τιμή ζώνης ο φόρος ανάλογα με την περιοχή διαμορφώνεται ως εξής:

Γλυφάδα

• ΕΕΤΑ 2013: 1.309 ευρώ
• ΕΝΦΑ 2014: 1.666,50 ευρώ
• Επιβάρυνση: 357,50 ευρώ ή 27,3%

Κηφισιά

• ΕΕΤΑ 2013: 1.122 ευρώ
• ΕΝΦΑ 2014: 1.333,20 ευρώ
• Επιβάρυνση: 211,20 ευρώ ή 18,82%

Εκάλη

• ΕΕΤΑ 2013: 1.642,20 ευρώ
• ΕΝΦΑ 2014: 2.153,68 ευρώ
• Επιβάρυνση: 511,48 ευρώ ή 31,14%

Βουλιαγμένη

• ΕΕΤΑ 2013: 1.876,80 ευρώ
• ΕΝΦΑ 2014: 2.440,77 ευρώ
• Επιβάρυνση: 564,77 ευρώ ή 30%

Πανόραμα Θεσσαλονίκης

• ΕΕΤΑ 2013: 1.122 ευρώ
• ΕΝΦΑ 2014: 1.222,10 ευρώ
• Επιβάρυνση: 100,10 ευρώ ή 8,9%

Η επαρχία
Στα αστικά κέντρα και πρωτεύουσες της επαρχίας ο φόρος είναι αισθητά χαμηλότερος από την Αττική και μειωμένος συγκριτικά με φέτος. Για παράδειγμα, για διαμέρισμα 100 τ.μ. 1ου ορόφου, 15ετίας, με μία πρόσοψη, σε ανώτατη τιμή ζώνης της περιοχής, η φορολογία ανόλογα με την περιοχή διαμορφώνεται ως εξής:

Θήβα

• ΕΕΤΑ 2013: 467,50 ευρώ
• ΕΝΦΑ 2014: 355,52 ευρώ
• Ελάφρυνση: 111,98 ευρώ ή 23,9%

Γιάννενα

• ΕΕΤΑ 2013: 561 ευρώ
• ΕΝΦΑ 2014: 444,40 ευρώ
• Ελάφρυνση: 116,60 ευρώ ή 20,78%

Κατερίνη

• ΕΕΤΑ 2013: 467,50 ευρώ
• ΕΝΦΑ 2014: 399,96 ευρώ
• Ελάφρυνση: 67,54 ευρώ ή 14,44%

Χανιά

• ΕΕΤΑ 2013: 748 ευρώ
• ΕΝΦΑ 2014: 555,50 ευρώ
• Ελάφρυνση: 192,50 ευρώ ή 25,7%

Καλαμάτα

• ΕΕΤΑ 2013: 748 ευρώ
• ΕΝΦΑ 2014: 555,50 ευρώ
• Ελάφρυνση:192,50 ευρώ ή 25,7%

Μυτιλήνη

• ΕΕΤΑ 2013: 561 ευρώ
• ΕΝΦΑ 2014: 499,95 ευρώ
• Ελάφρυνση: 61,05 ευρώ ή 10,88%

Κοζάνη

• ΕΕΤΑ 2013: 467,50 ευρώ
• ΕΝΦΑ 2014: 355,52 ευρώ
• Ελάφρυνση: 111,98 ευρώ ή 23,9%

Ακίνητα

Λάρισα

• ΕΕΤΑ 2013: 561 ευρώ
• ΕΝΦΑ 2014: 499,50 ευρώ
• Ελάφρυνση: 61,05 ευρώ ή 10,88%

Καρδίτσα

• ΕΕΤΑ 2013: 467,50 ευρώ
• ΕΝΦΑ 2014: 355,52 ευρώ
• Ελάφρυνση 111,98 ευρώ ή 23,9%

Οικόπεδα
Για οικόπεδο 250 τ.μ. χωρίς κτίσμα με μοναδιαία αξία 350 ευρώ το τ.μ έχει συντελεστή 13. Με βάση αυτά τα χαρακτηριστικά ο μαθηματικός τύπος για τον φόρο είναι ο εξής 250Χ13 άρα το ποσό του φόρου διαμορφώνεται σε 3.250 ευρώ

Για οικόπεδο επιφάνειας 645 τ.μ. με μοναδιαία αξία 850 ευρώ το τ.μ. στο οποίο δεν υπάρχει κτίσμα και ο συντελεστής είναι 7, ο φόρος προκύπτει ως εξής: 645Χ7 άρα το ποσό είναι 4.515 ευρώ

Οικόπεδο επιφάνειας 400 τ.μ. με μοναδιαία αξία 3.750 ευρώ το τ.μ. στο οποίο δεν υπάρχει κτίσμα και ο συντελεστής είναι 20 ο φόρος προκύπτει ως εξής: 400Χ20 και συνεπώς το ποσό διαμορφώνεται σε 8.000 ευρώ.

«Εκπτωση» για την επαρχία

Μεγάλες φοροεκπτώσεις στα ακίνητα της επαρχίας συγκριτικά με τις αστικές περιοχές και ειδικά την Αττική προκύπτουν από τους συντελεστές του ενιαίου φόρου.

Είναι χαρακτηριστικό ότι για σπίτι ακόμα και σε λαϊκή περιοχή της Αθήνας ο ιδιοκτήτης του θα πληρώσει φόρο μέχρι και 50% υψηλότερο συγκριτικά με το ίδιο σπίτι σε πρωτεύουσα της επαρχίας.

Ακόμα μεγαλύτερη είναι η επιβάρυνση για οικόπεδα εντός σχεδίου πόλης συγκριτικά με αγροτεμάχια-φιλέτα σε παραθαλάσσιες και τουριστικές περιοχές. Είναι χαρακτηριστικό ότι ο ελάχιστος φόρος στα οικόπεδα ξεκινάει από 20 ευρώ και φτάνει μέχρι και 30.000 ευρώ το στρέμμα, όταν στα εκτός σχεδίου αρχίζει από 1,5 ευρώ και φτάνει μέχρι τα 40 ευρώ για παραθαλάσσια ακίνητα.

Μικρά ποσά φόρου θα πληρώσουν οι αγρότες για τις καλλιεργούμενες εκτάσεις. Για παράδειγμα, για ελαιοκαλλιέργεια 10 στρεμμάτων με αντικειμενική αξία άνω των 20.000 ευρώ το στρέμμα και απόσταση από τη θάλασσα μεγαλύτερη από 800 μέτρα ο ετήσιος φόρος είναι 98 ευρώ, ενώ αν απέχει από τη θάλασσα λιγότερο από 100 μέτρα ο φόρος διαμορφώνεται σε 283 ευρώ.

Την ώρα που ο ενιαίος φόρος ακινήτων εξελίσσεται σε «εμφύλιο» μεταξύ των ιδιοκτητών ακινήτων σε αστικές περιοχές και αυτών που διαθέτουν ακίνητα σε αγροτικές περιοχές, το οικονομικό επιτελείο λέει «όχι» στη διατήρηση για ακόμη ένα έτος του «χαρατσιού» της ΔΕΗ που προτείνουν βουλευτές της ΝΔ και ταυτόχρονα βάζει «φρένο» στις προσδοκίες για ουσιαστικές αλλαγές στον νέο φόρο.

Εν μέσω των «πυρών» που δέχεται η κυβέρνηση από «γαλάζιους» βουλευτές και το ΠΑΣΟΚ για τον νέο φόρο στα ακίνητα, το υπουργείο ξεκαθαρίζει ότι υπάρχει θέμα αντισυνταγματικότητας για τη διατήρηση του Εκτακτου Ειδικού Τέλους Ακινήτων και θα πρέπει υποχρεωτικά από το 2014 να θεσπιστεί ο Ενιαίος Φόρος Ακινήτων.

Ο υπουργός Οικονομικών Γ. Στουρνάρας έχει ζητήσει από τους βουλευτές να καταθέσουν μέχρι και τη Δευτέρα το πρωί προτάσεις με ουδέτερο δημοσιονομικό αποτέλεσμα για τον ενιαίο φόρο, αφού σε κάθε περίπτωση το ποσό που θα βεβαιωθεί το επόμενο έτος στους ιδιοκτήτες ακινήτων δεν μπορεί να είναι μικρότερο των 3,5 δισ. ευρώ.

Ελάχιστα περιθώρια
Τα περιθώρια για παρεμβάσεις στο νομοσχέδιο για τον νέο φόρο στα ακίνητα είναι ελάχιστα και σύμφωνα με πληροφορίες εξετάζεται:

•Να γίνουν εσωτερικές ανακατανομές στους συντελεστές για τα αγροτεμάχια, αλλά το ποσό να παραμείνει το ίδιο στην κατηγορία αυτή. Στο πλαίσιο αυτό εξετάζεται αλλαγή της κλίμακας φορολόγησης των αγροτεμαχίων, ώστε όσο αυξάνεται η επιφάνεια ενός αγροκτήματος να αυξάνεται και ο συντελεστής φόρου και όχι το ανάποδο όπως προβλέπεται αρχικά.

Επίσης πρόκειται να αξιοποιηθούν τα δεδομένα του ΟΠΕΚΕΠΕ, αναφορικά με τις επιδοτήσεις, ώστε όσοι αγρότες λαμβάνουν υψηλές ενισχύσεις να πληρώνουν περισσότερο φόρο.

•Να μειωθεί το ποσό που θα κληθούν να πληρώσουν οι αγρότες και αυτό να προστεθεί στα αστικά ακίνητα, που ήδη οι ιδιοκτήτες τους καλούνται να πληρώσουν 2,2 δισ. ευρώ. Αξίζει, πάντως, να σημειωθεί πως η συνεισφορά των αγροτών στον νέο φόρο είναι περίπου 230 εκατ. ευρώ, όταν οι φόροι που θα κληθούν να πληρώσουν οι ιδιοκτήτες αστικών ακινήτων φτάνει τα 2,2 δισ. ευρώ.

Σύμφωνα, άλλωστε, με το υπουργείο Οικονομικών το 90% των αγροτεμαχίων βρίσκεται μέσα στις 3 πρώτες ζώνες όπου η τιμή διαμορφώνεται σε 1,5 έως 2,25 ευρώ ανά στρέμμα.

Στο τραπέζι των διορθώσεων, άλλωστε, αναμένεται να τεθούν και τα θέματα των συντελεστών απόστασης από τη θάλασσα για τα αγροτεμάχια, η απαλλαγή των δεσμευμένων από το Δημόσιο ακινήτων, η φορολογική ελάφρυνση των διατηρητέων και παραδοσιακών κτισμάτων και η ορθολογικότερη φορολογική αντιμετώπιση των οικοπέδων.

ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑΤΑ

Μικρότερος ο φόρος για αγροτικές εκτάσεις
Ελαφρύς είναι ο φόρος για τις αγροτικές εκτάσεις . Ο λογαριασμός του Ενιαίου Φόρου ακόμη και για μεγάλα αγροτεμάχια είναι χαμηλότερος σε σχέση με τις επιβαρύνσεις στα αστικά ακίνητα.

Βέβαια ο φόρος... πολλαπλασιάζεται στις περιπτώσεις που σε αγροτεμάχια έχουν ανεγερθεί κατοικίες.

Ενδεικτικά είναι τα ακόλουθα παραδείγματα:

Αγροτεμάχιο 3,5 στρεμμάτων με μονοετή καλλιέργεια, σε περιοχή του Δήμου Ραφήνας με πρόσοψη σε επαρχιακή οδό και απόσταση μεγαλύτερη από 800 μέτρα από τη θάλασσα.

Φόρος αγροτεμαχίου: 20,21 ευρώ

Αγροτεμάχιο 3,5 στρεμμάτων με μονοετή καλλιέργεια, σε περιοχή του Δήμου Αγίου Στεφάνου Αττικής, με πρόσοψη σε αγροτική οδό.

Φόρος αγροτεμαχίου: 18,374 ευρώ

Αγροτεμάχιο 100 στρεμμάτων με μονοετή καλλιέργεια, σε περιοχή του Νομού Λαρίσης με πρόσοψη σε επαρχιακή οδό.

Φόρος αγροτεμαχίου: 178,20 ευρώ

Αγροτεμάχιο 75 στρεμμάτων με μονοετή καλλιέργεια, σε περιοχή της Καρδίτσας, με πρόσοψη σε επαρχιακό δρόμο.

Φόρος αγροτεμαχίου: 185,62 ευρώ

Αγροτεμάχιο 10 στρεμμάτων με δενδροκαλλιέργεια στην Παιανία με πρόσοψη σε επαρχιακή οδό. Εντός του αγροτεμαχίου υπάρχει εξοχική κατοικία 120 τ.μ.

Φόρος αγροτεμαχίου: 577,50 ευρώ

Αγροτεμάχιο 2,5 στρεμμάτων με μονοετή καλλιέργεια, σε περιοχή της Μυκόνου, σε απόσταση 200 μέτρων από τη θάλασσα, με πρόσοψη σε επαρχιακή οδό. Στο αγροτεμάχιο υπάρχει εξοχική κατοικία 150 τ.μ.

Φόρος αγροτεμαχίου: 144,37 ευρώ

Μαρία Βουργάνα

http://www.ethnos.gr/article.asp?catid=22770&subid=2&pubid=63911687

Ποιους πλήττει το "διπλό" χαράτσι για τα ακίνητα

Μεγάλοι χαμένοι είναι τελικά οι ιδιοκτήτες ακινήτων εκτός σχεδίου και κατοικιών με αντικειμενική αξία άνω των... 200.000 ευρώ, που αναμένεται να σηκώσουν το βάρος της μείωσης των συντελεστών του ενιαίου φόρου ακινήτων Πιο συγκεκριμένα η βασική πρόταση που βρίσκεται στο φάκελο που κατέθεσε στην τρόικα το οικονομικό επιτελείο προβλέπει ότι οι συντελεστές για το ενιαίο ειδικό τέλος θα μειωθούν από 10 έως 15% σε όλα τα ηλεκτροδοτούμενα σπίτια ανεξάρτητα από την αντικειμενική αξία τους.

Ωστόσο αυτό σημαίνει ότι θα δημιουργηθεί μία «μαύρη τρύπα» στα έσοδα που υπολογίζεται έως 250 εκατ. ευρώ και το οικονομικό επιτελείο αναζητά εναλλακτικές προτάσεις προκειμένου να καλυφθεί. Μέχρι στιγμής το υπουργείο Οικονομικών βλέπει θετικά την αύξηση της φορολογίας στα εκτός σχεδίου ακίνητα, την επανεξέταση εξαιρέσεων για τα ακίνητα των ΟΤΑ και την είσπραξη φόρου από ακίνητα ιδιωτών που εκμισθώνουν στο Δημόσιο.
  Για παράδειγμα ένας ιδιοκτήτης μίας νέας κατοικίας 120 τ.μ. εκτός σχεδίου πλήρωνε μέχρι σήμερα φόρο 405 ευρώ φόρο. Εάν τελικά ισχύσει η πρόταση του οικονομικού επιτελείου και ενταχθεί στο σύστημα των όμορων δήμων θα κληθεί να καταβάλει 1.080 ευρώ.

Παράλληλα ο φόρος για ένα ακίνητο 80 τ.μ. 10ετίας με τιμή ζώνης 1.000 ευρώ μειώνεται από τα 368 στα 313 ευρώ. Ο φόρος για ένα ακίνητο 80 τ.μ. τιμή ζώνης 1.500 ευρώ μειώνεται από τα 461 στα 391 ευρώ.

Έτσι εάν τελικά τεθεί σε εφαρμογή η πρόταση του υπουργείου Οικονομικών οι ιδιοκτήτες ακινήτων εκτός σχεδίου θα κληθούν να καταβάλουν πάνω από τον διπλάσιο φόρο που πλήρωναν μέχρι σήμερα. Ο φόρος θα προκύπτει ανάλογα με τη μέση τιμή των όμορων δήμων και επιπλέον φόρους και τέλη με βάση τις αντικειμενικές αξίες. Στην πράξη αυτό σημαίνει επιπλέον επιβαρύνσεις για οποιαδήποτε αγοραπωλησία, δωρεά κ.λπ. για τα ακίνητα.

Επιπλέον επιβάρυνση θα έχουν και οι ιδιοκτήτες ακινήτων με αντικειμενική αξία 200.000 ευρώ που θα κληθούν να πληρώσουν τις επόμενες δόσεις για το «χαράτσι» στα ακίνητα, τον νέο ενιαίο φόρο ακινήτων, τον ΦΑΠ για το 2011, 2012 καθώς και για το 2013.

Ωστόσο ο φόρος για την ακίνητη περιουσία υπολογίζεται ξεχωριστά για τον κάθε ιδιοκτήτη. Έτσι εάν ένας από τους δύο συζύγους έχει ακίνητη περιουσία αξίας 150.000 ευρώ και ο άλλος ακίνητη περιουσία 100.000 ευρώ και οι δύο δεν θα πληρώσουν ΦΑΠ για το 2013.
thestival.gr