Συρρικνώνεται αλλά «αντέχει» με οριακή αύξηση των τιμών εν μέσω ύφεσης!
Δεν είναι λίγοι εκείνοι που πιστεύουν ότι το μεγαλύτερο ποσοστό του λογαριασμού της κρίσης αφορά την αγορά ακινήτων. Τα επίσημα στοιχεία που φανερώνουν την πραγματική κατάσταση που επικρατεί σήμερα στην αγορά ακινήτων αποκαλύπτουν ότι η κρίση μπορεί να έχει «χτυπήσει» σημαντικά την παραγωγή και τη ζήτηση, αλλά η εικόνα της αγοράς δεν έχει καμία σχέση με την αντίστοιχη άλλων χωρών, στις οποίες βρίσκεται στα πρόθυρα της κατάρρευσης. Τα πέντε βασικά στοιχεία που καθορίζουν την κατάσταση στην οποία βρίσκεται μία αγορά είναι:
1. Η οικοδομική δραστηριότητα (επενδύσεις σε κατοικίες). Από τα στοιχεία της ΕΣΥΕ προκύπτει σημαντική υποχώρηση της οικοδομικής δραστηριότητας, που ξεπερνάει το 20%. Αν και το ποσοστό αυτό είναι ιδιαίτερα σημαντικό, εντούτοις είναι σημαντικά χαμηλότερο σε σύγκριση με τις ΗΠΑ όπου τον Μάρτιο η πτώση της οικοδομικής δραστηριότητας σε ετήσια βάση ήταν της τάξης του 45% περίπου. Πρέπει να σημειωθεί ότι και για το 2009 οι επενδύσεις σε κατοικίες θα είναι μειωμένες, αλλά οι εκτιμήσεις που γίνονται στο πλαίσιο των προβλέψεων για τη μεταβολή του ΑΕΠ εμφανίζουν επιβράδυνση της πτώσης.
2. Η προσφορά. Αν και το απόθεμα αδιάθετων καινούργιων κατοικιών αυξάνεται, πρόσφατες μελέτες αποκαλύπτουν ότι η αγορά έχει προσαρμοσθεί στα νέα δεδομένα. Συγκεκριμένα, η κατασκευή νεόδμητων κατοικιών έφτασε σε επίπεδα - ρεκόρ το 2005. Τη χρονιά αυτή δόθηκε άδεια κατασκευής για 195.000 νέες κατοικίες. Από την ανάλυση των ίδιων στοιχείων προκύπτει ότι στη διάρκεια του προηγούμενου χρόνου εγκρίθηκε η κατασκευή 80.000 νέων κατοικιών. Δηλαδή, η αγορά έχει συρρικνωθεί κατά 60% σε σύγκριση και πλέον κινείται στα επίπεδα του 2000. Η προσαρμογή αυτή έχει τη θετική της όψη, αφού έτσι παρέχεται η δυνατότητα απορρόφησης με ταχύτερους ρυθμούς του αδιάθετου αποθέματος κατοικιών.
3. Η χρηματοδότηση. Τα πρόσφατα στοιχεία της Τραπέζης της Ελλάδος εμφανίζουν ότι οι χορηγήσεις στεγαστικών δανείων τον Μάρτιο ήταν 199 εκατ. ευρώ, δηλαδή αυξημένες κατά 8,7% σε σύγκριση με τον αντίστοιχο περυσινό μήνα. Εκτιμάται ότι τα δάνεια αυτά καλύπτουν τη χρηματοδότηση της αγοράς ή της κατασκευής περίπου 2.000 κατοικιών. Το ανησυχητικό είναι ότι η επιβράδυνση του ρυθμού χρηματοδότησης της στεγαστικής πίστης επιταχύνεται. Παρ’ όλα αυτά, σε σύγκριση με τις περισσότερες αγορές της Ευρωπαϊκής Eνωσης, οι χορηγήσεις στεγαστικών δανείων στην Ελλάδα είναι υψηλότερες. Για παράδειγμα στην Ιταλία τα πρόσφατα στοιχεία εμφανίζουν μηδενική αύξηση των χορηγήσεων των στεγαστικών δανείων. Πρέπει να σημειωθεί όμως ότι τον Απρίλιο καταγράφηκε επιτάχυνση των χορηγήσεων στεγαστικών δανείων.
4. Η ζήτηση. Από το τελευταίο τρίμηνο του προηγούμενου χρόνου μέχρι σήμερα, η ζήτηση για αγορά κατοικίας συνεχώς συρρικνώνεται. Η εξέλιξη αυτή δεν ερμηνεύεται ως αποτέλεσμα κορεσμού της αγοράς, αλλά ως επακόλουθο εξωγενών παρεμβάσεων. Ο περιορισμός της τραπεζικής χρηματοδότησης, αλλά και οι αρνητικές προσδοκίες είναι τα στοιχεία εκείνα που έχουν επηρεάσει την εξέλιξη της ζήτησης, αφού ο αριθμός των εν δυνάμει αγοραστών εξακολουθεί να παραμένει υψηλός.
5. Οι τιμές. Σύμφωνα με τα πανεπιστημιακά συγγράμματα, σε μία αγορά που βρίσκεται σε κρίση οι τιμές υποχωρούν μέχρι ένα επίπεδο που θα εμφανίσουν αγοραστές. Αυτό επιβεβαιώθηκε και στην περίπτωση της αγοράς κατοικίας των ΗΠΑ, όπου οι τιμές πώλησης των κατοικιών στο δωδεκάμηνο Φεβρουαρίου 2008 - 2009 σημείωσαν πτώση 18,6%. Στην ελληνική αγορά, όμως, η κατάσταση είναι εντελώς διαφορετική, αφού όλες οι μετρήσεις που έχουν γίνει εμφανίζουν οριακή αύξηση των τιμών πώλησης κατοικιών στη διάρκεια του προηγούμενου έτους της τάξης 2,6%. Πρέπει να σημειωθεί ότι δεν πρόκειται για τη μικρότερη αύξηση των τελευταίων 11 χρόνων αφού το 2004, οι τιμές είχαν καταγράψει αύξηση της τάξης του 2,3%. Μεσίτες αλλά και αναλυτές της αγοράς διατυπώνουν την άποψη ότι δεν θα πρέπει να αναμένονται σημαντικές μειώσεις στο γενικό επίπεδο των τιμών, αλλά περαιτέρω επιβράδυνση των αυξητικών τάσεων. Αυτό σημαίνει ότι μπορεί να υπάρξουν πωλητές που θα ρίξουν τις τιμές, αλλά η πλειοψηφία δεν είναι ούτε αναγκασμένη ούτε και διατεθειμένη να ρίξει τις τιμές σε ποσοστά ανάλογα με αυτά που καταγράφονται στην αγορά κατοικίας των ΗΠΑ.
Δεν υπάρχουν σχόλια:
Δημοσίευση σχολίου