Μίσθωση
μίσθωση αποτελεί την κυριότερη μορφή αξιοποίησης ενός ακινήτου αφού αποτελεί την σημαντικότερη πηγή προσόδον για τον ιδιοκτήτη.
Κατηγορίες Μισθώσεων για τα Αστικά Ακίνητα
Α. Μίσθωση κατοικίας
Β. Mίσθωση επαγγελματική
Πλεονεκτήματα - Μειονεκτήματα :
- Η μίσθωση κατοικίας έχει μικρότερη ελάχιστη διάρκεια (3 χρόνια ) σε αντίθεση με την επαγγελματική που η ελάχιστη χρονική διάρκεια είναι μεγαλύτερη ( 12 χρόνια πλέον δικαίωμα για άλλα 4 ).
- Οι φθορές στην κατοικία είναι πιο δαπανηρές. Στην επαγγελματική συνήθως με την ανεύρεση του κατάλληλου μισθωτή αναλαμβάνεται και το κόστος προσαρμογής της επαγγελματικής στέγης στυ ανάγκες του.
- Η κατοικία Θεωρείται ότι μισθώνεται πιο εύκολα αφού σκοπός είναι η κάλυψη στεγαστικών αναγκών, σε αντίθεση με την επαγγελματική στέγη όπου εξαρτάται από την εμπορικότητα της περιοχής όπου βρίσκεται το ακίνητο, τις ανάγκες του επαγγελματία και την καταλληλότητα του χώρου. Επίσης σε περίπτωση ειδικών κτιρίων (πχ. βιομηχανικών) ο κύκλος των υποψηφίων μισθωτών είναι πολύ μικρότερος και η δυνατότητα μίσθωσης ακόμα πιο δύσκολη.
- Η επαγγελματική μίσθωση προσδίδει διάρκεια στην απόδοση τον ακινήτου και μπορεί υπό προϋποθέσεις να εξασφαλίσει υψηλές αποδόσεις.
- Για την επαγγελματική μίσθωση οφεiλεται αποζημίωση σε περίπτωση πρόωρης λύσης από τον εκμισθωτή. Στην κατοικία η λύση της μίσθωσης με την πάροδο του ελαχίστου χρόνου ο εκμισθωτής δεν οφείλει αποζημίωση.
- Στην περίπτωση της επαγγελματικής μίσθωσης ο μισθωτής οφείλει αποζημίωση στον εκμισθωτή για την πρόωρη λύση. Αυτό δεν ισχύει στην περίπτωση της κατοικίας, εφόσον έχει συμφωνηθεί χρόνος συμβατικός αντί του ελάχιστου νόμιμου.
Χαρακτηριστικά Επαγγελματικής Μίσθωσης :
Διάρκεια : ελάχιστη 12 χρόνια με δικαίωμα παρατάσεως για τέσσερα χρόνια, δηλαδή μέχρι τα 16 χρόνια.
Αναπροσαρμογή : ελεύθερη, σύμφωνα με την βούληση των συμβαλλομένων. Δικαστικός έλεγχος για υπερβολικές ετήσιες αναπροσαρμογές - καταχρηστικότητα.
Λόγοι Καταγγελίας :
α) δυστροπία
β) ανοικοδόμηση
γ) ιδιόχρηση
δ) καταγγελία για κατεδάφιση ετοιμόρροπου
ε) Πτώχευση του μισθωτή
στ) για αντισυμβατική παραχώρηση της χρήσης σε τρίτους
η) για κακή χρήση του μισθίου
θ) λόγω συμπληρώσεως 16ετίας χωρίς αποζημίωση
ι) λόγω συμπληρώσεως 12ετίας με 24 μήνες αποζημίωση, εντός εννέα μηνών από την συμπλήρωση 12ετίας.
Αποζημιώσεις :
- Ιδιόχρηση : 16-30 μισθώματα
- Λόγω ανοικοδόμησης : 12-18 μισθώματα
- Λόγω ιδιοκατοίκησης : με 8-18 μισθώματα
- Λόγω μετατροπής της χρήσης του μισθίου και πάλι σε κύρια κατοικία : χωρίς αποζημίωση.
- Λόγω κατεδάφισης ως ετοιμόρροπον : χωρίς αποζημίωση.
- Δικαίωμα του μισθωτή για λύση της μίσθωσης μετά την πάροδο διετίας. Στην περίπτωση αυτή τα αποτελέσματα της καταγγελίας επέρχονται μετά από 6 μήνες και ο μισθωτής οφεiλει στον εκμισθωτή αποζημίωση 4 μηνών.
- Καταγγελία από τον μισθωτή υπό Προϋποθέσεις. Αποζημίωση 4 μισθωμάτων - Αποτελέσματα της καταγγελίας μετά από 6 μήνες.
ΣΥΜΒΟΥΛΕΣ ΠΡΟΣ ΤΟΥΣ ΕΝΟΙΚΙΑΣΤΕΣ ΚΑΤΟΙΚΙΩΝ
Αναζήτηση Κατοικίας
Αναζητώντας κατοικία, ξεκινήστε από έρευνα αγοράς στην περιοχή που σας ενδιαφέρει, ρωτώντας παντού, ακόμη και αν δεν υπάρχουν ενοικιαστήρια. Στη συνέχεια, καταφύγετε στις μικρές αγγελίες των εφημερίδων. Αν δεν βρείτε ούτε εκεί αυτό που ψάχνετε, καταφύγετε σε επίσημο τοπικό μεσιτικό γραφείο. Αποφύγετε όπωσδήποτε τα δήθεν γραφεία "πληροφοριών", τα οποία δεν είναι μεσιτικά γραφεία. Τις περισσότερες φορές οι "πληροφορίες" που σας δίνουν είναι παρωχημένες και χωρίς καμιά αξία. Γενικά μη πληρώσετε τίποτε προκαταβολικά ως αμοιβή, πριν νοικιάσετε το σπίτι που βρήκατε και σας ενδιαφέρει.
'Ελεγχος Κατοικίας
Ελέγξτε προσεκτικά και χωρίς βιασύνη το σπίτι που βρήκατε για να μισθώσετε, καθώς και την κατάσταση στην οποία βρίσκεται, μαζί με τα πρόσωπα που θα συγκατοικήσουν μαζί σας. Αν είναι βράδυ ζητείστε να το δείτε και με το φως της μέρας. Αν υπάρχουν εμφανή ελαττώματα ζητείστε να αποκατασταθούν ή να αναγραφούν στο μισθωτήριο. Ελέγξτε αν γύρω από το σπίτι υπάρχουν όσα χρειάζεστε (συγκοινωνία, αγορά, σχολεία κλπ.)
Οικονομικές Υποχρεώσεις
Μην σπεύδετε να μισθώσετε μια κατοικία αν το ενοίκιο σας φαίνεται υπερβολικό ή είναι πέρα από τις οικονομικές σας δυνατότητες. Πάντοτε μπορεί να βρεθεί μιά άλλη κατοικία με οικονομικότερους όρους. Επίσης να ενημερωθείτε και ποιές άλλες οικονομικές υποχρεώσεις αναλαμβάνετε (κανονισμός πολυκατοικίας κοινόχρηστα, λογαριασμοί, δημοτικά τέλη κλπ.).
Προκαταβολή
Μην καταβάλετε ποτέ μισθώματα ή προκαταβολές αν δεν βεβαιωθείτε ότι αυτός που σας τα ζητά είναι πράγματι ο ιδιοκτήτης του σπιτιού που νοικιάζετε, ή εξουσιοδοτημένος εκπρόσωπός του.
Διάρκεια Μίσθωσης
Κάθε μίσθωση κύριας κατοικίας έχει ελάχιστη διάρκεια υπέρ του ενοικιαστή τρία (3) χρόνια από την έναρξή της, ανεξάρτητα αν στο μισθωτήριο έχει συμφωνηθεί μικρότερο διάστημα. Ομως ο ενοικιαστής μπορεί να αποχωρήσει από το μίσθιο νωρίτερα από την τριετία, όχι όμως πριν λήξει ο χρόνος που συμφωνήθηκε στο μισθωτήριο που υπέγραψε, χωρίς καμμιά οικονομική συνέπεια εις βάρος του. Μετά τη λήξη της τριετίας η μίσθωση συνεχίζεται συνήθως με σιωπηρή συμφωνία ιδιοκτήτη και ενοικιαστή, ως αορίστου χρόνου. Αυτό σημαίνει ότι τόσο ο ενοικιαστής μπορεί να αποχωρήσει όποτε θέλει, όσο και ότι ο ιδιοκτήτης μπορεί όποτε θέλει να ζητήσει το σπίτι του.
Μίσθωμα - 'Αυξηση
Στο μισθωτήριο πρέπει να αναγράφεται πάντοτε ολόκληρο το συμφωνούμενο μίσθωμα. Κάθε αύξηση που συμφωνείται είναι έγκυρη, τόσο για τη διάρκεια της αρχικής τριετίας, όσο και μετά. Συνήθως συμφωνείται ως ετήσια προσαύξηση το ποσοστό του τιμαρίθμου προσαυξημένο κατά 1-2 μονάδες. Αν η διάρκεια της μίσθωσης είναι μικρότερη από τριετία, τότε για τα χρόνια της μίσθωσης που υπολείπονται μέχρι τη συμπλήρωση της τριετίας, σε περίπτωση διαφωνίας των συμβαλλομένων προβλέπεται ετήσια αύξηση ίση με το 75% της αύξησης του τιμαρίθμου κατά το 12μηνο που προηγήθηκε.
Εγγύηση
Κατά τη σύναψη μιάς μίσθωσης καταβάλλεται ως εγγύηση ποσό συνήθως ενός μηνιαίου μισθώματος γιά τις παλαιές κατοικίες και δύο γιά τις νέες, το οποίο επιστρέφεται κατά την αποχώρηση του ενοικιαστή, την απόδοση της κατοικίας στον ιδιοκτήτη και την εκκαθάριση όλων των οικονομικών εκκρεμοτήτων.
'Αρνηση είσπραξης ενοικίου από τον ιδιοκτήτη
Αν προσφέρατε κανονικά το μίσθωμα στον ιδιοκτήτη, αλλά αυτός αρνήθηκε παράνομα να το εισπράξει, για να μη θεωρηθείτε δύστροπος, έχετε το δικαίωμα να καταθέσετε τα χρήματα στο Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων, στό όνομά του, και να του κοινοποιήσετε με δικαστικό επιμελητή το γραμμάτιο παρακαταθήκης, ή να το καταθέσετε σε συμβολαιογράφο ή στο δικηγόρο σας, ο οποίος και θα σας συμβουλεύσει για τα περαιτέρω.
Μη πληρωμή ενοικίου
Σύμφωνα με πρόσφατη τροποποίηση της νομοθεσίας, προβλέπεται ιδιαίτερα σύντομη διαδικασία έξωσης κάθε ενοικιαστή που δεν πληρώνει το μίσθωμα. Πρώτα κοινοποιείται εξώδικη πρόσκληση για πληρωμή των οφειλομένων. Αν τα οφειλόμενα εξοφληθούν μέσα σε ένα μήνα, τότε η διαδικασία σταματάει αυτόματα εδώ, εκτός αν αυτό έχει ξαναγίνει στο παρελθόν. Αν δεν εξοφληθούν εκδίδεται αμέσως και κοινοποιείται "διαταγή απόδοσης μισθίου" η οποία εκτελείται μετά από 20 ημέρες. Ο ενοικιαστής έχει όμως δικαίωμα να ασκήσει με το δικηγόρο του ανακοπή κατά της διαταγής, προβάλλοντας βάσιμους λόγους, όπως είναι η εξόφληση των οφειλομένων.
Εκχώρηση οφειλομένων μισθωμάτων στο κράτος
Προσοχή: Αν φεύγοντας από μισθωμένη κατοικία οφείλετε μισθώματα τα οποία τελικά δεν καταβάλατε στον ιδιοκτήτη του ακινήτου, εκείνος για να απαλλαγεί από την υποχρέωση καταβολής φόρου εισοδήματος, έχει το δικαίωμα να τα εκχωρήσει χωρίς αντάλλαγμα (δηλαδή να τα χαρίσει) στο Δημόσιο, την ώρα που υποβάλει τη φορολογική του δήλωση του επομένου έτους. Το Δημόσιο, μετά από αυτό, θα τα εισπράξει οπωσδήποτε από σας ως "δημόσιο έσοδο", δηλαδή με εφαρμογή των διατάξεων του Κώδικα Εισπραξης Δημοσίων Εσόδων(ΚΕΔΕ), ενώ παράλληλα, δεν θα σας χορηγεί φορολογική ενημερότητα μέχρι να τα εξοφλήσετε! Για το λόγο αυτό σκόπιμο είναι να μην αφήνετε ανεξόφλητες οφειλές στον εκμισθωτή σας, και να ζητάτε απόδειξη για κάθε καταβολή προς αυτόν.
