Έξι χρόνια "φαγούρα"... στην αγορά ακινήτων

Ήταν μέσα στο 2009 όταν η Εθνική Τράπεζα είχε εκτιμήσει πως από το δεύτερο εξάμηνο του 2010 η αγορά ακινήτων θα άρχιζε σταδιακά να ισορροπεί και στη συνέχεια να ανακάμπτει. Βέβαια, οι εκτιμήσεις αυτές είχαν βασιστεί σε κάποιες μακροοικονομικές παραδοχές, οι οποίες διαψεύστηκαν παταγωδώς στην πράξη (προφανώς, όχι με ευθύνη των αναλυτών της τράπεζας). 

Η ουσία είναι πως σήμερα -στο τελευταίο τρίμηνο του 2011- η Εθνική Τράπεζα βλέπει τη σταθεροποίηση της αγοράς ακινήτων κάπου μέσα στη διάρκεια του 2013, χωρίς ωστόσο από την όλη θεώρησή της να απουσιάζει το στοιχείο της αβεβαιότητας. 

«Οι προσδοκίες για σταθεροποίηση της αγοράς μετατίθενται για το 2013», αναφέρεται χαρακτηριστικά. Η ίδια η τράπεζα, τώρα, εκτιμά πως οι αδιάθετες νέες κατοικίες που χτίστηκαν από το 2006 μέχρι σήμερα ανέρχονται γύρω στις 85.000. Και πως σε αυτές θα πρέπει να προστεθούν και άλλες τόσες (το σύνολο 170.000) που θα προκύψουν λόγω δυσκολιών ενοικιάσεως και αυξημένων φορολογιών. Και σε αυτές άλλες 100.000 παλαιότερες κατοικίες που θα βγουν προς πώληση λόγω της κρίσης (ανάγκες των ιδιοκτητών για μετρητά). 

Εμείς θα προσθέταμε και εκείνα τα ακίνητα που αργά ή γρήγορα θα βγάλουν σε πλειστηριασμό οι τράπεζες λόγω του ότι οι ιδιοκτήτες τους δεν πληρώνουν τις τοκοχρεολυτικές τους δόσεις (από τις αρχές του 2010 έχουν σταματήσει νομοθετικά οι πλειστηριασμοί των τραπεζών σε περιπτώσεις δανείων πρώτης κατοικίας). 

Να θυμίσουμε πως στις αρχές του 2009 οι παράγοντες της αγοράς υπολόγιζαν τα αδιάθετα νεόδμητα ακίνητα γύρω στις 120.000 - 180.000. Δηλαδή, σήμερα, βρισκόμαστε σε πολύ χειρότερη κατάσταση από τότε. Και αυτό παρά το γεγονός ότι πέρασαν τρία ολόκληρα χρόνια με αναιμική οικοδομική δραστηριότητα… 

Πόσο έπεσε η εγχώρια οικοδομική δραστηριότητα; Ενδεικτικά είναι τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ, από τα οποία προκύπτει πως στο φετινό οκτάμηνο η κατανάλωση τσιμέντου ήταν 37,5% χαμηλότερη σε σχέση με το αντίστοιχο περυσινό διάστημα, όταν το 2010 είχε υποχωρήσει κατά 10,1% σε σχέση με το 2009 και όταν το 2009 είχε πέσει επιπλέον 23% σε σύγκριση με το 2008… 

Ανάλογα ποσοστά πτώσης επικράτησαν και στην κατανάλωση σκυροδέματος (-33,3%, -10,5%, -33%). Χαρακτηριστική άλλωστε είναι η εκτίμηση των αναλυτών της Alpha Bank που, αφού παραθέτουν την πτώση του όγκου της ιδιωτικής οικοδομικής δραστηριότητας κατά 36,7% μέσα στο πρώτο φετινό εξάμηνο, προσθέτουν: «Η εικόνα του κλάδου των οικοδομών δεν δείχνει σημεία σταθεροποίησης και η δραστηριότητα στον κλάδο συνεχίζει να μειώνεται από τα ήδη πολύ χαμηλά επίπεδα στα οποία έχει ήδη περιέλθει». 

Μάλιστα, οι πρώτες εκτιμήσεις κάνουν λόγο για ακόμη 11,5% πτώση των επενδύσεων στην αγορά ακινήτων μέσα στο 2012, γεγονός που αν επιβεβαιωθεί θα ρίξει το ΑΕΠ της χώρας κατά 0,35%. 

Το ζητούμενο βέβαια για τον κλάδο είναι πότε θα μπορούσαν αυτές οι πλεονάζουσες κατοικίες να απορροφηθούν από την αγορά (όσο πιο γρήγορα απορροφηθούν τόσο πιο γρήγορα θα ξεκινήσει η ανάκαμψη του κλάδου, ή αλλιώς κάποιες εκτιμήσεις θέλουν η ανάκαμψη να ξεκινά μόλις το απόθεμα των ακινήτων προσεγγίσει τα 50.000 τεμάχια). 

Οι αναλυτές λοιπόν της Εθνικής Τράπεζας δεν είναι αισιόδοξοι για γρήγορη απορρόφηση των «πλεοναζόντων» ακινήτων. Με βάση τα στοιχεία της προηγούμενης δεκαετίας, ισχυρίζονται πως θα χρειάζονταν μόλις γύρω στους 18 μήνες για να γίνει κάτι τέτοιο (μόνο στις νεόδμητες κατοικίες). Συμπληρώνουν, ωστόσο, πως ο σημερινός ρυθμός απορρόφησης είναι χαμηλότερος από το 25% του ρυθμού της περιόδου 2000 - 2009.

Άρα, λοιπόν, αν δεν διαφοροποιηθεί επί τα βελτίω η απορρόφηση των ακινήτων, τότε θα δούμε την υπερπροσφορά αυτή να καλύπτεται ύστερα από μία εξαετία ή και αρκετά παραπάνω… 

πηγή: euro2day.gr

Πώς θα εφαρμοστεί το τέλος ακινήτων

Υπέρμετρη επιβάρυνση σε όλους τους ιδιοκτήτες ακινήτων φέρνει η επιβολή του νέου ειδικού τέλους στα ηλεκτροδοτούμενα ακίνητα με οικιακή ή εμπορική χρήση, καθώς το οικονομικό επιτελείο «φουσκώνει» τον τελικό λογαριασμό με τους συντελεστές προσαύξησης του τέλους λόγω παλαιότητας, η οποία ουσιαστικά όχι μόνο δεν οδηγεί σε ελαφρύνσεις, αλλά χρησιμοποιείται ως «άλλοθι» για την αύξηση του τελικού ποσού.

Το οικονομικό επιτελείο «φουσκώνει» τον τελικό λογαριασμό με τους συντελεστές προσαύξησης του τέλους λόγω παλαιότητας, η οποία χρησιμοποιείται ως «άλλοθι» για την αύξηση του τελικού ποσού.

Ειδικότερα, με το «τρικ» της παλαιότητας, το υπουργείο Οικονομικών θα καταφέρει να βάλει περισσότερα χρήματα στα άδεια ταμεία, αφού μόνο πολύ παλαιά ακίνητα, 26 ετών και άνω, γλιτώνουν από τις αλχημείες και την πρόσθετη επιβάρυνση.

Είναι μάλιστα χαρακτηριστικό ότι οι παράγοντες της αγοράς επισημαίνουν ότι θα ήταν προτιμότερο τελικά να μη ληφθεί υπόψη η παλαιότητα, αφού τελικά θεσπίζεται για να διασκεδάσει τις εντυπώσεις και είναι μόνο στα «χαρτιά».

Αξίζει, για παράδειγμα, να αναφερθεί ότι για ένα ακίνητο 8 ετών, 100 τ.μ., με τιμή ζώνης 2.000 ευρώ, χωρίς τον υπολογισμό της παλαιότητας θα έπρεπε να πληρώσει 600 ευρώ, με τον υπολογισμό όμως της παλαιότητας θα κληθεί τελικά να καταβάλλει 720 ευρώ.

Θα πρέπει επίσης να αναφερθεί ότι από το νέο ειδικό τέλος δεν θα γλιτώσουν ούτε τα χωριά, ανεξαρτήτως πληθυσμού, αφού για κάθε κτίσμα με τιμή ζώνης έως 500 ευρώ, ακόμη και παλαιότητα άνω των 26 ετών, το ελάχιστο ποσό που θα κληθεί να καταβάλλει ο ιδιοκτήτης ενός σπιτιού 100 τ.μ. θα είναι 300 ευρώ.

Επισημαίνεται ότι το τέλος επιβάλλεται πάνω στις δομημένες επιφάνειες που ηλεκτροδοτούνται για οικιακή ή εμπορική χρήση και οι οποίες αποτελούν την βάση και για το τέλος της ακίνητης περιουσίας υπέρ των ΟΤΑ (άρ. 24, ν. 2130/1993).

Για την εφαρμογή δε του τέλους λαμβάνονται υπόψη δέκα συντελεστές, από 0,5 (για τις ευπαθείς ομάδες) έως και 16 ευρώ (για πολύ ακριβές περιοχές) ανά τετραγωνικό μέτρο, ανάλογα με την τιμή ζώνης στην οποία βρίσκεται το ακίνητο και την εφαρμογή συντελεστή προσαύξησης για τα νεόδμητα κτήρια.

Ειδικότερα, με βάση τις διευκρινίσεις που δόθηκαν χθες από το υπουργείο Οικονομικών και θα κατατεθούν σήμερα ως τροπολογία στη Βουλή, για τον υπολογισμό του τέλους λαμβάνεται υπόψη το ύψος της τιμής ζώνης (με βάση τα οποία λογίστηκε το τέλος ακίνητης περιουσίας στο ακίνητο), το εμβαδό του ακινήτου, συντελεστής προσδιορισμού του τέλους σε ευρώ ανά τ.μ., καθώς και συντελεστής προσαύξησης αντιστρόφως ανάλογος προς την παλαιότητα του ακινήτου.

Χωρίς ρεύμα

Το ειδικό έκτακτο τέλος συνεισπράττεται από τη ΔΕΗ[DEHr.AT]  και τους εναλλακτικούς προμηθευτές ηλεκτρικού ρεύματος ως εξής:

* για το 2011 σε δύο ισόποσες δόσεις από τον Οκτώβριο του 2011 μέχρι τον Ιανουάριο του 2012,

* για το 2012 σε τέσσερις ισόποσες δόσεις από τον Μάιο μέχρι το Δεκέμβριο 2012.

Σε περίπτωση που δεν καταβληθεί το τέλος, η ΔΕΗ και οι εναλλακτικοί προμηθευτές ηλεκτρικού ρεύματος προβαίνουν στη διακοπή του ρεύματος και δεν το επαναχορηγούν μέχρι την εξόφλησή του.

Αν δεν ζητηθεί η επαναχορήγηση ρεύματος, η ΔΕΗ και οι εναλλακτικοί προμηθευτές, αφού διαγράψουν τον υπόχρεο συνδρομητή ενημερώνουν το ελληνικό Δημόσιο, ώστε να μεριμνήσει για την είσπραξη του οφειλόμενου τέλους, σύμφωνα με τις διατάξεις του Κώδικα για την Είσπραξη Δημοσίων Εσόδων (ΚΕΔΕ). Η αλλαγή προμηθευτή ηλεκτρικού ρεύματος δεν επιτρέπεται, αν δεν εξοφληθεί προηγουμένως το ειδικό τέλος.

Ποιοι πληρώνουν

Το τέλος επιβάλλεται στον κύριο του ακινήτου ή στον επικαρπωτή. Σε περίπτωση συνιδιοκτησίας, βαρυνόμενοι είναι οι συνιδιοκτήτες κατά το λόγο της συμμετοχής καθενός από αυτούς. Υπόχρεος για την καταβολή είναι ο χρήστης του ακινήτου, ο οποίος το καταβάλλει μαζί με το λογαριασμό κατανάλωσης του ηλεκτρικού ρεύματος.

Αν ο χρήστης είναι μισθωτής, με την καταβολή επέρχεται αυτοδικαίως συμψηφισμός με οφειλόμενα ή μελλοντικά μισθώματα.

Για ευπαθείς, πάντως, κοινωνικές ομάδες, εισάγεται ειδικός συντελεστής προσδιορισμού του τέλους (0,5 ευρώ), ανεξάρτητα από το χρόνο δόμησης του ακινήτου (και εφόσον αυτό βρίσκεται σε περιοχή τιμής ζώνης κάτω των 3.000 ευρώ/τ.μ.), εφόσον πρόκειται για ακίνητο που ιδιοκατοικείται από πολύτεκνο, άνεργο επιδοτούμενο από τον ΟΑΕΔ (1/1-31/8 για το 2011 ή 1/1-30/4 για το 2012), ή άτομο ανάπηρο ή βαρυνόμενο φορολογικά από ανάπηρο.

Ποιοι απαλλάσσονται από την καταβολή

Οι υποκειμενικές και αντικειμενικές απαλλαγές από το έκτακτο ειδικό τέλος ταυτίζονται με τις απαλλαγές που προβλέπονται στο νόμο ν. 2130/1993 (άρθ. 24, παρ. 7). Ετσι, από το έκτακτο ειδικό τέλος ηλεκτροδοτούμενων δομημένων επιφανειών (ΕΕΤΗΔΕ) των ακινήτων απαλλάσσονται οι πάσης φύσεως ηλεκτροδοτούμενες επιφάνειες ακινήτων που ανήκουν:

α) Στο ελληνικό Δημόσιο, στα ΝΠΔΔ, στους ΟΤΑ και στις δημοτικές και κοινοτικές επιχειρήσεις ή εκμεταλλεύσεις.

β) Στους Ναούς, στις Ιερές Μονές, στο Ιερό Κοινό του Πανάγιου Τάφου, στην Ιερά Μονή του Όρους Σινά, στο Αγιον Ορος, στην Αποστολική Διακονία της Εκκλησίας της Ελλάδος και στα θρησκευτικά γενικά ιδρύματα.

γ) Στα αναγνωρισμένα ξένα θρησκευτικά δόγματα, που τα χρησιμοποιούν αποκλειστικά για την άσκηση δημόσιας λατρείας και τη διεξαγωγή υπηρεσιών θρησκευτικής φύσεως.

δ) Στα φιλανθρωπικά ιδρύματα δημόσιου χαρακτήρα.

ε) Στα ημεδαπά νομικά πρόσωπα που υπάρχουν ή θα συσταθούν και δεν έχουν κερδοσκοπικό χαρακτήρα, καθώς και οι περιουσίες του άρθρου 96 του α.ν. 2039/1939 (ΦΕΚ 455 Α`) «Περί τροποποιήσεως, συμπληρώσεως και κωδικοποιήσεως των εις το Κράτος και υπέρ κοινωφελών σκοπών καταλειπομένων κληρονομιών, κληροδοσιών και δωρεών», εφόσον επιδιώκονται από αυτά αποδεδειγμένα σκοποί εθνωφελείς ή θρησκευτικοί ή σε ευρύτερο κύκλο φιλανθρωπικοί ή εκπαιδευτικοί ή καλλιτεχνικοί ή κοινωφελείς ή εκκλησιαστικοί, καθώς και ξένα που επιδιώκουν τους ίδιους σκοπούς, με τον όρο της αμοιβαιότητας.

στ) Στα ερασιτεχνικά αθλητικά σωματεία, ενώσεις, ομοσπονδίες που έχουν νόμιμα αναγνωρισθεί από τη Γενική Γραμματεία Αθλητισμού και τα οποία χρησιμοποιούνται αποκλειστικά ως γήπεδα ή χώροι αθλητικών εγκαταστάσεως για την πραγματοποίηση των αθλητικών τους σκοπών.

ζ) Στα ξένα κράτη όταν αυτά χρησιμοποιούνται για την εγκατάσταση πρεσβειών και προξενείων αυτών με τον όρο της αμοιβαιότητας.

η) Οι κοινόχρηστοι χώροι πολυκατοικιών και

θ) Τα ακίνητα που έχουν χαρακτηρισθεί:

* Ως δημόσιοι χώροι ταφής (νεκροταφεία)

* Ως διατηρητέα, με απόφαση του αρμόδιου υπουργού, και δεν ιδιοχρησιμοποιούνται ή δεν αποφέρουν εισόδημα.

* Ως χώροι ιστορικών ή αρχαιολογικών μνημείων.

ι) Τα κτίσματα που βρίσκονται εκτός οικισμού ή σε αγροτικές περιοχές και χρησιμοποιούνται για το σταυλισμό ολιγάριθμων οικόσιτων ζώων για οικιακές ανάγκες του υπόχρεου.

Τα βασικά σημεία της ρύθμισης

- Επιβάλλεται ειδικό τέλος διάμεσου ύψους 4 ευρώ ανά τ.μ. στις ηλεκτροδοτούμενες δομημένες επιφάνειες, οι οποίες αποτελούν και τη βάση επιβολής του Τ.Α.Π. του άρθρου 24 το Ν. 2130/1993.

- Το τέλος αυτό θα εισπραχθεί μέσω των επόμενων λογαριασμών της ΔΕΗ προκειμένου να επιτευχθεί άμεση εισπραξιμότητα και η υλοποίηση των στόχων του προϋπολογισμού του 2011.

- Αφορά 5.079 εκατομμύρια οικιακές και εμπορικές παροχές που αφορούν δομημένες επιφάνειες συνολικού εμβαδού 562 εκατομμυρίων τετραγωνικών μέτρων αντικειμενικής αξίας, σύμφωνα με τα στοιχεία της φορολογικής διοίκησης, 560 δισ. ευρώ και εμπορικής αξίας 1 τρισ. ευρώ κατά τις εκτιμήσεις της Τράπεζας της Ελλάδος.

- Το επιβαλλόμενο, συνεπώς, τέλος αντιστοιχεί σε 2 τοις χιλίοις της πραγματικής αξίας των ακινήτων. Για την αναλογικότητα του μέτρου, τα δομημένα κτήρια επιβαρύνονται περισσότερο σε σχέση με τα παλαιότερα και σε βάθος 25ετίας.

Πρέπει να σημειωθεί ότι το 64% των κατοικιών στην Ελλάδα έχει ηλικία μεγαλύτερη από 25 έτη και μόνο 2% έχουν δομηθεί κατά την τελευταία πενταετία.

* Σε σχέση με το ζήτημα της απαλλαγής εκκλησιαστικών και άλλων θρησκευτικών ιδρυμάτων από το ειδικό τέλος στα ηλεκτροδοτούμενα ακίνητα, από το ΥΠΟΙΚ αποσαφηνίζεται ότι αυτή αφορά σε ακίνητη περιουσία που εξυπηρετεί μόνο θρησκευτικούς ή λατρευτικούς σκοπούς και όχι σε ακίνητη περιουσία προς εμπορική εκμετάλλευση.

Oι αλλαγές στα ακίνητα το 2011

Οσοι προχωρήσουν στην αγορά πρώτης κατοικίας ή σε μεταβίβαση μέχρι το καλοκαίρι, θα είναι κερδισμένοι. Το δεύτερο εξάμηνο έρχονται οι αυξήσεις στις αντικειμενικές αξίες. Η αναστολή εφαρμογής του πόθεν έσχες για δύο χρόνια δημιουργεί επιπλέον κίνητρα


Κερδισμένοι θα είναι οι φορολογούμενοι που θα προχωρήσουν μέχρι το καλοκαίρι του 2011 στην αγορά πρώτης κατοικίας ή στη μεταβίβαση ακινήτων με γονική παροχή ή δωρεά. Στο δεύτερο εξάμηνο του νέου έτους έρχονται οι αυξήσεις στις αντικειμενικές αξίες, οι οποίες αναμένεται να εκτινάξουν στα ύψη τους φόρους που επιβάλλονται στα ακίνητα.

Μάλιστα, όσοι σχεδιάζουν να αγοράσουν πρώτη κατοικία επιφάνειας μέχρι 120 τ.μ. και αξίας έως 200.000 ευρώ έχουν ένα ακόμη κίνητρο. Απαλλάσσονται πλήρως από τον έλεγχο του «πόθεν έσχες», δεν θα χρειαστεί δηλαδή να δικαιολογήσουν στην Εφορία την προέλευση των χρημάτων που διέθεσαν για την απόκτηση της κατοικίας. Το μέτρο αυτό ισχύει για αγορά πρώτης κατοικίας, η οποία όμως θα πρέπει να πραγματοποιηθεί μέχρι την 31η Δεκεμβρίου 2012.

Παράγοντες της αγοράς εκτιμούν ότι η αναστολή εφαρμογής του «πόθεν έσχες» μπορεί να μην αλλάξει δραματικά το σημερινό τοπίο, ωστόσο και σε συνδυασμό με τη συνεχιζόμενη πτώση των τιμών στα ακίνητα και τη μετάθεση για το δεύτερο εξάμηνο του 2011 της αύξησης των αντικειμενικών, μπορεί να τονώσει κάπως τη ζήτηση.

Η αναστολή του «πόθεν έσχες» σημαίνει μια επιβάρυνση λιγότερη σε μια χρονιά που αναμένεται να είναι η χειρότερη μέχρι σήμερα στην κτηματαγορά, με το απόθεμα αδιάθετων κατοικιών να παραμένει μεταξύ 120.000 έως 150.000.

Με την οικογενειακή κατάσταση του δικαιούχου συνδέεται η απαλλαγή
Το αφορολόγητο όριο για πρώτη κατοικία και αγορά οικοπέδου

Οσοι σχεδιάζουν να αποκτήσουν ακίνητα και θέλουν να προλάβουν την αύξηση των αντικειμενικών αξίων η οποία θα έρθει το καλοκαίρι του 2011 θα πρέπει να γνωρίζουν τους «κανόνες» της Εφορίας:

- Η απαλλαγή πρώτης κατοικίας συνδέεται με την οικογενειακή κατάσταση του δικαιούχου και το είδος του αγοραζόμενου ακινήτου. Για αγορά κατοικίας το αφορολόγητο όριο ανέρχεται σε:

- 200.000 ευρώ για τον άγαμο. Για τον άγαμο που παρουσιάζει αναπηρία τουλάχιστον 67% από διανοητική καθυστέρηση ή φυσική αναπηρία το αφορολόγητο διαμορφώνεται σε 250.000 ευρώ.

- 250.000 ευρώ για τον έγγαμο. Το ποσό αυτό προσαυξάνεται κατά 25.000 ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα αυτού και κατά 30.000 ευρώ για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα του. Για έγγαμο που παρουσιάζει αναπηρία τουλάχιστον 67% από διανοητική καθυστέρηση ή φυσική αναπηρία, μέχρι ποσού αξίας 275.000 ευρώ το οποίο προσαυξάνεται ανάλογα με τον αριθμό των παιδιών.

Για αγορά οικοπέδου το αφορολόγητο ποσό ανέρχεται σε:

• 50.000 ευρώ για τον άγαμο.
• 100.000 ευρώ για τον έγγαμο. Το ποσό αυτό προσαυξάνεται κατά 10.000 ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα αυτού και κατά 15.000 ευρώ για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα του.

Αν η αξία του ακινήτου υπερβαίνει τα παραπάνω αφορολόγητα όρια, η απαλλαγή χορηγείται μέχρι του αντίστοιχου αφορολόγητου ποσού και για την επιπλέον αξία οφείλεται φόρος μεταβίβασης με συντελεστή 10%.

Για την απόκτηση πρώτης κατοικίας, στο ποσό της απαλλαγής περιλαμβάνεται και η αξία μίας θέσης στάθμευσης αυτοκινήτου και ενός αποθηκευτικού χώρου, για επιφάνεια εκάστου έως 20 τ.μ., εφόσον βρίσκονται στο ίδιο ακίνητο και αποκτώνται ταυτόχρονα με το ίδιο συμβόλαιο αγοράς.

Μαρία Βουργάνα

Πηγή Εθνος