Το 2009, μέσα στη... δυστυχία του, ήταν ένα από τα πιο ενδιαφέροντα έτη για την αγορά ακινήτων. Μάθαμε αρκετά απ’ αυτό. Ότι ακόμα και οι τιμές της γης πέφτουν. Ότι υπάρχουν «τοξικά» δάνεια και ότι οι τράπεζες πρέπει να είναι ακόμα πιο προσεκτικές όταν και πού δανείζουν. Ότι ο δανεισμός έχει τη δική του σημασία τόσο για τους επιχειρηματίες όσο και για τους απλούς πολίτες και κυρίως ότι πρέπει να μάθουμε να ζούμε μέσα στα οικονομικά μας όρια.Και τώρα τι γίνεται; Τι φέρνει το 2010; Τι αλλαγές αναμένεται να γίνουν στη νομοθεσία; Πού αποσκοπούν οι τροποποιήσεις και πώς αλλάζουν τα δεδομένα της αγοράς; Οι απαντήσεις από τον εκτιμητή Παύλο Λοΐζου της εταιρείας Αντώνης Λοΐζου και Συνεργάτες.
Προβλέπουμε ότι το 2010 θα είναι ακόμα πιο ενδιαφέρον. Οι ανακατατάξεις που έφερε η οικονομική κρίση δημιουργούν νέες προκλήσεις τόσο για το κράτος όσο και για τους επιχειρηματίες. Ταυτόχρονα, ενδιαφέρον είναι να δούμε ποιοι, τελικά, θα εκμεταλλευτούν τις ευκαιρίες που δημιουργήθηκαν ή θα δημιουργηθούν στο άμεσο μέλλον.Πέραν όλων αυτών, το 2010 αναμένεται ότι θα είναι χρονιά - ορόσημο και για ένα ακόμα λόγο. Όπως προκύπτει, αρκετές αλλαγές θα υπάρξουν σε θέματα νομοθεσίας, οι οποίες ενδεχομένως να διαφοροποιήσουν τα δεδομένα που ισχύουν μέχρι σήμερα στην αγορά ακινήτων. Ζητήσαμε από τον Παύλο Λοΐζου να μας επισημάνει τις σημαντικότερες αλλαγές που θα προκύψουν στην αγορά σε θέματα νομοθεσίας, καθώς επίσης να μας αναφέρει έργα και άλλες εξελίξεις που θα διαφοροποιήσουν το υφιστάμενο τοπίο.ΤΙ ΑΛΛΑΖΕΙ ΣΤΗ ΝΟΜΟΘΕΣΙΑΤΙΤΛΟΙ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΣ Η μη έκδοση τίτλων ιδιοκτησίας αποτελεί μείζον θέμα για την κυβέρνηση, αφού προκαλεί δυσφήμηση στην εικόνα της Κύπρου στο εξωτερικό και δυσλειτουργία στις καθημερινές εργασίες της αγοράς ακινήτων. Το Υπουργείο Εσωτερικών έχει ανακοινώσει δέσμη νομοσχεδίων, που αφορούν στις πολεοδομικές και οικοδομικές διευθετήσεις καθώς και την έκδοση τίτλων ιδιοκτησίας, με σκοπό να ξεδιαλύνει αυτό το ζήτημα. Το όλο θέμα αναμένεται να ξεκαθαρίσει αρχές του έτους.Τα νομοσχέδια αφορούν στον τροποιητικό νόμο Περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας καθώς και τους νόμους Περί Ρύθμισης Οδών και Οικοδομών, Περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας, Περί Συμβάσεων αλλά και για την πώληση γης.Οι τροποποιήσεις επικεντρώνονται στις αναπτύξεις που ο αγοραστής είναι εγκλωβισμένος. Χιλιάδες αναπτύξεις οικιστικών μονάδων δεν έχουν ιδιαίτερα προβλήματα, όμως επειδή εντοπίζονται κάποιες παρατυπίες, τα κτίρια και οι αγοραστές τους παραμένουν εγκλωβισμένοι. Με τα νέα νομοσχέδια θα εισάγονται πρόνοιες, ώστε να μπορούν να δοθούν τίτλοι ιδιοκτησίας με σημειώσεις των παρατυπιών τους. Σε περιπτώσεις που οι παρατυπίες είναι μικρές, θα μπορούν να διορθώνονται μέσα από μια σχετικά απλή διαδικασία. Σε περιπτώσεις που υπάρχουν υπερβάσεις, οι οποίες δεν μπορούν να διορθωθούν, προκαλούν προβλήματα σε γείτονες ή παρεμβαίνουν σε δημόσιο χώρο, θα δίνονται τίτλοι με τους οποίους, όμως, οι κάτοχοί τους δεν θα μπορούν να προβαίνουν σε πράξεις αγοραπωλησίας και θα τους επιβάλλονται πρόστιμα από τις τοπικές Αρχές.Οι νομοθετικές τροποποιήσεις πρέπει να τεθούν, όμως, κάτω από ένα πιο πρακτικό φακό, ώστε να τις ερμηνεύσουμε καλύτερα. «Τραβά» το Κτηματολόγιο; Το Κτηματολόγιο έχει σήμερα την ευχέρεια να εκτελεί γύρω στις 15.000 εκτιμήσεις το χρόνο, ενώ εκκρεμούν, περίπου, 120.000 υπό έκδοση τίτλοι. Πώς θα εκτιμήσει, λοιπόν, το Κτηματολόγιο όλες αυτές τις υποθέσεις σε χρονικό πλαίσιο έξι με 12 μηνών, πόσους νέους υπαλλήλους θα χρειαστεί - με κόστος €1.6 εκ ο ένας κατά τη διάρκεια της υπηρεσίας του - και πόσο χρόνο για να τις εκτελέσει; Οι παρατυπίες θα πληρώνονται; Με τις αλλαγές που προωθούνται αναμένεται ότι θα προκύψει σειρά προβλημάτων. Ο κάθε αιτητής δεν θα γνωρίζει εκ των προτέρων πόσα θα πληρώσει για τις τυχόν παρατυπίες και ίσως, όταν το Κτηματολόγιο καθορίσει την αποζημίωση, ο αιτητής να μην προχωρήσει στην καταβολή της, διότι διαφωνεί με την καθορισθείσα αξία. Μπορεί να μην είναι οικονομικά εύρωστος για να το πράξει ή να μη συμφωνεί με το ποσό της αποζημίωσης.Πώς θα εισπράττονται οι οφειλές; Ο υπολογισμός της αποζημίωσης θα πρέπει να είναι απλός, η όλη διαδικασία να αναληφθεί από τον ιδιωτικό τομέα και η αξία της αποζημίωσης να είναι προκαθορισμένη. Με τον τρόπο αυτό το κράτος θα εισπράξει σε συντομότερο χρονικό διάστημα τα €300 εκ που έχει να παίρνει και όχι μετά από χρόνια, όταν ίσως το κόστος της εφαρμογής να είναι ίσο με την είσπραξη. Χρειαζόμαστε απλές διαδικασίες, γιατί εάν προσπαθήσουμε να είμαστε απόλυτοι στη λεπτομέρεια, τότε το ευφάνταστο αυτό μέτρο θα είναι μη εφαρμόσιμο, όπως ήταν και η πολεοδομική αμνηστία. Πόσο αυστηρά θα είναι τα πρόστιμα; Οι αποζημιώσεις (πρόστιμο) δεν θα πρέπει να είναι ιδιαίτερα αυστηρές σε σχέση με την πρόσθετη αξία του ακινήτου, αλλά να δοθεί έκπτωση της τάξης του 30%-40%. Επίσης, ο απλός καθορισμός στην εκτίμηση της αποζημίωσης είναι πολύ σημαντικός και η δημιουργία ενός «τιμοκαταλόγου» για κάθε παρανομία θα απλουστεύσει περαιτέρω την όλη διαδικασία. Μήπως τα πράγματα περιπλέκονται; Mε την έκδοση τριών ειδών τίτλων ιδιοκτησίας μήπως τα πράγματα περιπλέκονται περαιτέρω; Θα υπάρχουν οι «καθαροί τίτλοι», οι οποίοι δεικνύουν ότι τα ακίνητα δεν έχουν παρατυπίες, οι «γκρίζοι τίτλοι» με τις μικρές παρατυπίες, οι «μαύροι τίτλοι» με τις υπερβάσεις κτλ. Αν το ποσό του να μετατρέψεις τον τίτλο από «γκρίζο» σε «καθαρό» είναι μικρότερο της παρατυπίας, τότε όλοι θα κάνουν παρατυπίες, για να καρπούνται την διαφορά. Αν το ποσό είναι πολύ ψηλό, τότε δεν θα έχουν κίνητρο να διορθώσουν την παρατυπία. Πιο επίφοβος, όμως, είναι ο όρος «μικρή παρατυπία». Τι θα πει αυτό; Να κλείσω τη βεράντα ενός διαμερίσματος, να κτίσω μια πισίνα, να προσθέσω ένα όροφο, μήπως;
ΦΟΡΟΛΟΓΙΑ ΑΔΡΑΝΟΥΣ ΠΛΟΥΤΟΥΗ φορολόγηση ακινήτων είναι ένα χρόνιο πρόβλημα, το οποίο εγείρεται κάθε τόσο από τους ιδιοκτήτες αλλά και από την κυβέρνηση. Ο οργασμός στην αγορά ακινήτων και οι αυξήσεις στις τιμές έφεραν πληθώρα εισοδημάτων στην κυβέρνηση λόγω μεταβιβαστικών και, κυρίως, μέσω του φόρου κεφαλαιουχικών κερδών. Η μείωση στον αριθμό των πράξεων, όμως, έχει ελαχιστοποιήσει το εισόδημα της κυβέρνησης κατά 80% και η αναζήτηση νέων πηγών εισοδήματος έχει αναδείξει την φορολογία μη αναπτυγμένων - κτισμένων ακινήτων ως πρώτο στόχο. Η προτεινόμενη επιβολή ΦΠΑ στα οικόπεδα μάλλον αναβάλλεται, αφού δεν θα επιφέρει τα προβλεπόμενα εισοδήματα, λόγω του ότι απλώς δεν υπάρχουν πράξεις - μεταβιβάσεις.Ο κύκλος της κατακράτησης Οι αξία των αναπτυξιακών κτημάτων - οικοπέδων και γενικά αναπτυξιακής γης - αποτελούσε πριν από πέντε χρόνια το 20% του συνολικού κόστους της ανάπτυξης των οικιστικών οικοδομών. Σήμερα αποτελεί το 35%-40% του συνολικού κόστους!Η αύξηση της τιμής της γης προκαλεί ένα φαύλο κύκλο κατακράτησης οικοπέδων από τους ιδιοκτήτες, διότι ακόμα και σήμερα, παρουσιάζει ίσως την καλύτερη επένδυση στην Κύπρο. Όχι μόνο υφιστάμενοι ιδιοκτήτες κενών οικοπέδων δεν πωλούν, αλλά και νέοι επενδυτές αγοράζουν τέτοια για να τα διατηρήσουν άκτιστα, πολλαπλασιάζοντας έτσι το πρόβλημα.Το ύψος της φορολογίας Η παρούσα φορολογία καθορίζεται με βάση την αξία του τεμαχίου κατά τη 1.1.80 και με ποσοστό 4½/οο (τεσσεράμισι τοις χιλίοις). Έτσι, για ένα οικόπεδο στην Αγλαντζιά Λευκωσίας ο ιδιοκτήτης πληρώνει €50 το χρόνο, ενώ η αξία του είναι γύρω στις €450,000. Η ψηλότερη φορολογία έχει ως στόχο είτε να αναγκάσει τους ιδιοκτήτες να διαθέσουν το περίσσευμα των οικοπέδων τους είτε - για εκείνους που επιθυμούν να τα κρατήσουν - να πληρώσουν τη φορολογία ως αποζημίωση προς το κράτος. Προβλέπεται ότι το κράτος θα χρησιμοποιεί τα χρήματα αυτά της φορολογίας για την κατασκευή οικισμών, διάνοιξη οδών, επιχορηγήσεις και άλλα, προς όφελος των ασθενέστερων στρωμάτων. Πόσα θα εισπράξει το κράτος Κατά τους υπολογισμούς της Αντώνης Λοΐζου & Συνεργάτες, αναμένεται ότι η είσπραξη από το κράτος θα είναι γύρω στα €500 εκ το χρόνο, ενώ σήμερα είναι μόλις €10 εκ. Με αυτή την φορολογία βοηθιέται η επίλυση ενός σοβαρού κοινωνικού προβλήματος και ανεβαίνουν οι εισπράξεις του Κράτους. Με τον τρόπο αυτό θα βοηθηθούν και οι δήμοι, εφόσον θα εισπράττουν ποσοστό από τη φορολογία των ακινήτων σε επίπεδο πολλαπλάσιο, τουλάχιστον, του σημερινού. Η φορολογία αυτή θα απωθήσει, επίσης, τους επενδυτές που δεν έχουν σκοπό την ανάπτυξη.
ΔΕΙΚΤΕΣ ΤΙΜΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝΤο 2010 ενδέχεται να είναι «Η Χρονιά του Δείκτη». Μετά από πολύ καιρό τόσο ο Σύνδεσμος Τραπεζών Κύπρου όσο και το Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) Κύπρου προτίθενται να δημιουργήσουν δείκτες τιμών ακίνητων.Το θέμα της εμπιστοσύνης στην αγορά ακινήτων πρέπει να είναι το πρώτιστο μέλημα όλων όσων δραστηριοποιούνται σε αυτή. Φυσικά, εμπιστοσύνη χωρίς αυστηρούς κανόνες και διαφάνεια δεν μπορεί να υπάρξει. Η δημιουργία του δείκτη τιμών ακίνητης περιουσίας θα προσφέρει την αναγκαία διαφάνεια που χρειάζεται η αγορά, για να επανέλθει η εμπιστοσύνη του κοινού και των επενδυτών.Στην Ευρώπη υπάρχει πληθώρα από δείκτες τιμών ακίνητης περιουσίας, οι οποίοι χρησιμοποιούν διαφορετική μεθοδολογία και στοχεύουν συγκεκριμένα ακίνητα και αγορές. Οι παράμετροι των δεικτών Οι επενδυτές, οι χρηματοοικονομικοί και χρηματοδοτικοί οργανισμοί χρησιμοποιούν το δείκτη της επιλογής τους, ο οποίος βασίζεται σε κάποιες ξεκάθαρες παραμέτρους.Ο Σύνδεσμος Τραπεζών, σε συνεργασία με την Κεντρική Τράπεζα, θα επεξεργάζεται τα στοιχεία από τις εκτιμήσεις που γίνονται για σκοπούς υποθήκης και θα παράγει το δικό του δείκτη. Το RICS Κύπρου θα βασίζεται πάνω σε στοιχεία από τα μέλη του, των οποίων η επεξεργασία θα γίνεται βάσει μεθοδολογίας από το Πανεπιστήμιο του Reading Ηνωμένου Βασιλείου. Αναμένεται ότι οι δείκτες θα καλύπτουν διαμερίσματα, κατοικίες, γραφεία, καταστήματα, και βιομηχανικά υποστατικά σε όλες τις επαρχίες.
ΠΟΙΑ ΕΡΓΑ, ΤΕΛΙΚΑ, ΘΑ ΔΟΥΜΕ; Για το 2010 ανακοινώθηκαν... έργα και έργα, από τα οποία τα πλείστα πιθανό να μείνουν στα χαρτιά, μέχρι να ξεπεραστεί η παρούσα κρίση και να φανεί ο ορίζοντας πιο καθαρός. Σημειώνουμε ορισμένα από τα πιο σημαντικά έργα που έχουν ανακοινωθεί καθώς και τα χρονοδιαγράμματα που τέθηκαν.Μαρίνες: Αρχίζει η κατασκευή της μαρίνας Λεμεσού και ολοκληρώνονται οι διαπραγματεύσεις για τις μαρίνες Λάρνακας, Αγίας Νάπας και Πάφου. Η κατασκευή της μαρίνας Λεμεσού αναμένεται να ολοκληρωθεί σε τρία χρόνια από την έναρξή της. Η μαρίνα θα έχει χωρητικότητα 1.000 σκαφών και το όλο έργο θα περιλαμβάνει πολυτελείς επαύλεις, χώρους ελλιμενισμού, κοινόχρηστους χώρους, εστιατόρια, καταστήματα και γραφεία διάφορων υπηρεσιών.Ανακαίνιση και επέκταση Χίλτον: Η Προεδρία της Κύπρου το δεύτερο εξάμηνο του 2012 έχει επισπεύσει τα σχέδια των ιδιοκτητών του ξενοδοχείου. Το Χίλτον αναμένεται ότι θα είναι ο κύριος χώρος διαμονής των αρχηγών των κρατών. Η ανακαίνιση του θα είναι ολική με ταυτόχρονη αύξηση των αιθουσών δεξιώσεων.Νέος κόμβος ΓΣΠ: Τα συμβόλαια έχουν ήδη υπογραφτεί για την κατασκευή του κόμβου, ο οποίος αποτελεί σημαντικό κομμάτι του νέου περιφερικού δρόμου της πρωτεύουσας.Madisson Mall: Tο νέο mall - πρώην κτίριο της ΙΜC που στέγαζε το ΧΑΚ - βρίσκεται πολύ κοντά στο Εμπορικό Πάρκο Σιακόλα. Η λειτουργία του αναμένεται να ενισχύσει ακόμα περαιτέρω τη δυναμική που έχει αναπτυχθεί στη συγκεκριμένη περιοχή, αλλά και να εντείνει τον ανταγωνισμό της με το κέντρο της Λευκωσίας.Mall κοντά στο νέο Pascal (Μονής Κύκκου): Το νέο mall θα μπορεί να φιλοξενήσει οκτώ υπεραγορές, μεταξύ των οποίων υπεραγορά τροφίμων εμβαδού 5.000 τ.μ., καθώς και 114 καταστήματα και αναπτύξεις αναψυχής, όπως κινηματογράφο, εστιατόρια και μπόουλινγκ.
Προβλέπουμε ότι το 2010 θα είναι ακόμα πιο ενδιαφέρον. Οι ανακατατάξεις που έφερε η οικονομική κρίση δημιουργούν νέες προκλήσεις τόσο για το κράτος όσο και για τους επιχειρηματίες. Ταυτόχρονα, ενδιαφέρον είναι να δούμε ποιοι, τελικά, θα εκμεταλλευτούν τις ευκαιρίες που δημιουργήθηκαν ή θα δημιουργηθούν στο άμεσο μέλλον.Πέραν όλων αυτών, το 2010 αναμένεται ότι θα είναι χρονιά - ορόσημο και για ένα ακόμα λόγο. Όπως προκύπτει, αρκετές αλλαγές θα υπάρξουν σε θέματα νομοθεσίας, οι οποίες ενδεχομένως να διαφοροποιήσουν τα δεδομένα που ισχύουν μέχρι σήμερα στην αγορά ακινήτων. Ζητήσαμε από τον Παύλο Λοΐζου να μας επισημάνει τις σημαντικότερες αλλαγές που θα προκύψουν στην αγορά σε θέματα νομοθεσίας, καθώς επίσης να μας αναφέρει έργα και άλλες εξελίξεις που θα διαφοροποιήσουν το υφιστάμενο τοπίο.ΤΙ ΑΛΛΑΖΕΙ ΣΤΗ ΝΟΜΟΘΕΣΙΑΤΙΤΛΟΙ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΣ Η μη έκδοση τίτλων ιδιοκτησίας αποτελεί μείζον θέμα για την κυβέρνηση, αφού προκαλεί δυσφήμηση στην εικόνα της Κύπρου στο εξωτερικό και δυσλειτουργία στις καθημερινές εργασίες της αγοράς ακινήτων. Το Υπουργείο Εσωτερικών έχει ανακοινώσει δέσμη νομοσχεδίων, που αφορούν στις πολεοδομικές και οικοδομικές διευθετήσεις καθώς και την έκδοση τίτλων ιδιοκτησίας, με σκοπό να ξεδιαλύνει αυτό το ζήτημα. Το όλο θέμα αναμένεται να ξεκαθαρίσει αρχές του έτους.Τα νομοσχέδια αφορούν στον τροποιητικό νόμο Περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας καθώς και τους νόμους Περί Ρύθμισης Οδών και Οικοδομών, Περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας, Περί Συμβάσεων αλλά και για την πώληση γης.Οι τροποποιήσεις επικεντρώνονται στις αναπτύξεις που ο αγοραστής είναι εγκλωβισμένος. Χιλιάδες αναπτύξεις οικιστικών μονάδων δεν έχουν ιδιαίτερα προβλήματα, όμως επειδή εντοπίζονται κάποιες παρατυπίες, τα κτίρια και οι αγοραστές τους παραμένουν εγκλωβισμένοι. Με τα νέα νομοσχέδια θα εισάγονται πρόνοιες, ώστε να μπορούν να δοθούν τίτλοι ιδιοκτησίας με σημειώσεις των παρατυπιών τους. Σε περιπτώσεις που οι παρατυπίες είναι μικρές, θα μπορούν να διορθώνονται μέσα από μια σχετικά απλή διαδικασία. Σε περιπτώσεις που υπάρχουν υπερβάσεις, οι οποίες δεν μπορούν να διορθωθούν, προκαλούν προβλήματα σε γείτονες ή παρεμβαίνουν σε δημόσιο χώρο, θα δίνονται τίτλοι με τους οποίους, όμως, οι κάτοχοί τους δεν θα μπορούν να προβαίνουν σε πράξεις αγοραπωλησίας και θα τους επιβάλλονται πρόστιμα από τις τοπικές Αρχές.Οι νομοθετικές τροποποιήσεις πρέπει να τεθούν, όμως, κάτω από ένα πιο πρακτικό φακό, ώστε να τις ερμηνεύσουμε καλύτερα. «Τραβά» το Κτηματολόγιο; Το Κτηματολόγιο έχει σήμερα την ευχέρεια να εκτελεί γύρω στις 15.000 εκτιμήσεις το χρόνο, ενώ εκκρεμούν, περίπου, 120.000 υπό έκδοση τίτλοι. Πώς θα εκτιμήσει, λοιπόν, το Κτηματολόγιο όλες αυτές τις υποθέσεις σε χρονικό πλαίσιο έξι με 12 μηνών, πόσους νέους υπαλλήλους θα χρειαστεί - με κόστος €1.6 εκ ο ένας κατά τη διάρκεια της υπηρεσίας του - και πόσο χρόνο για να τις εκτελέσει; Οι παρατυπίες θα πληρώνονται; Με τις αλλαγές που προωθούνται αναμένεται ότι θα προκύψει σειρά προβλημάτων. Ο κάθε αιτητής δεν θα γνωρίζει εκ των προτέρων πόσα θα πληρώσει για τις τυχόν παρατυπίες και ίσως, όταν το Κτηματολόγιο καθορίσει την αποζημίωση, ο αιτητής να μην προχωρήσει στην καταβολή της, διότι διαφωνεί με την καθορισθείσα αξία. Μπορεί να μην είναι οικονομικά εύρωστος για να το πράξει ή να μη συμφωνεί με το ποσό της αποζημίωσης.Πώς θα εισπράττονται οι οφειλές; Ο υπολογισμός της αποζημίωσης θα πρέπει να είναι απλός, η όλη διαδικασία να αναληφθεί από τον ιδιωτικό τομέα και η αξία της αποζημίωσης να είναι προκαθορισμένη. Με τον τρόπο αυτό το κράτος θα εισπράξει σε συντομότερο χρονικό διάστημα τα €300 εκ που έχει να παίρνει και όχι μετά από χρόνια, όταν ίσως το κόστος της εφαρμογής να είναι ίσο με την είσπραξη. Χρειαζόμαστε απλές διαδικασίες, γιατί εάν προσπαθήσουμε να είμαστε απόλυτοι στη λεπτομέρεια, τότε το ευφάνταστο αυτό μέτρο θα είναι μη εφαρμόσιμο, όπως ήταν και η πολεοδομική αμνηστία. Πόσο αυστηρά θα είναι τα πρόστιμα; Οι αποζημιώσεις (πρόστιμο) δεν θα πρέπει να είναι ιδιαίτερα αυστηρές σε σχέση με την πρόσθετη αξία του ακινήτου, αλλά να δοθεί έκπτωση της τάξης του 30%-40%. Επίσης, ο απλός καθορισμός στην εκτίμηση της αποζημίωσης είναι πολύ σημαντικός και η δημιουργία ενός «τιμοκαταλόγου» για κάθε παρανομία θα απλουστεύσει περαιτέρω την όλη διαδικασία. Μήπως τα πράγματα περιπλέκονται; Mε την έκδοση τριών ειδών τίτλων ιδιοκτησίας μήπως τα πράγματα περιπλέκονται περαιτέρω; Θα υπάρχουν οι «καθαροί τίτλοι», οι οποίοι δεικνύουν ότι τα ακίνητα δεν έχουν παρατυπίες, οι «γκρίζοι τίτλοι» με τις μικρές παρατυπίες, οι «μαύροι τίτλοι» με τις υπερβάσεις κτλ. Αν το ποσό του να μετατρέψεις τον τίτλο από «γκρίζο» σε «καθαρό» είναι μικρότερο της παρατυπίας, τότε όλοι θα κάνουν παρατυπίες, για να καρπούνται την διαφορά. Αν το ποσό είναι πολύ ψηλό, τότε δεν θα έχουν κίνητρο να διορθώσουν την παρατυπία. Πιο επίφοβος, όμως, είναι ο όρος «μικρή παρατυπία». Τι θα πει αυτό; Να κλείσω τη βεράντα ενός διαμερίσματος, να κτίσω μια πισίνα, να προσθέσω ένα όροφο, μήπως;
ΦΟΡΟΛΟΓΙΑ ΑΔΡΑΝΟΥΣ ΠΛΟΥΤΟΥΗ φορολόγηση ακινήτων είναι ένα χρόνιο πρόβλημα, το οποίο εγείρεται κάθε τόσο από τους ιδιοκτήτες αλλά και από την κυβέρνηση. Ο οργασμός στην αγορά ακινήτων και οι αυξήσεις στις τιμές έφεραν πληθώρα εισοδημάτων στην κυβέρνηση λόγω μεταβιβαστικών και, κυρίως, μέσω του φόρου κεφαλαιουχικών κερδών. Η μείωση στον αριθμό των πράξεων, όμως, έχει ελαχιστοποιήσει το εισόδημα της κυβέρνησης κατά 80% και η αναζήτηση νέων πηγών εισοδήματος έχει αναδείξει την φορολογία μη αναπτυγμένων - κτισμένων ακινήτων ως πρώτο στόχο. Η προτεινόμενη επιβολή ΦΠΑ στα οικόπεδα μάλλον αναβάλλεται, αφού δεν θα επιφέρει τα προβλεπόμενα εισοδήματα, λόγω του ότι απλώς δεν υπάρχουν πράξεις - μεταβιβάσεις.Ο κύκλος της κατακράτησης Οι αξία των αναπτυξιακών κτημάτων - οικοπέδων και γενικά αναπτυξιακής γης - αποτελούσε πριν από πέντε χρόνια το 20% του συνολικού κόστους της ανάπτυξης των οικιστικών οικοδομών. Σήμερα αποτελεί το 35%-40% του συνολικού κόστους!Η αύξηση της τιμής της γης προκαλεί ένα φαύλο κύκλο κατακράτησης οικοπέδων από τους ιδιοκτήτες, διότι ακόμα και σήμερα, παρουσιάζει ίσως την καλύτερη επένδυση στην Κύπρο. Όχι μόνο υφιστάμενοι ιδιοκτήτες κενών οικοπέδων δεν πωλούν, αλλά και νέοι επενδυτές αγοράζουν τέτοια για να τα διατηρήσουν άκτιστα, πολλαπλασιάζοντας έτσι το πρόβλημα.Το ύψος της φορολογίας Η παρούσα φορολογία καθορίζεται με βάση την αξία του τεμαχίου κατά τη 1.1.80 και με ποσοστό 4½/οο (τεσσεράμισι τοις χιλίοις). Έτσι, για ένα οικόπεδο στην Αγλαντζιά Λευκωσίας ο ιδιοκτήτης πληρώνει €50 το χρόνο, ενώ η αξία του είναι γύρω στις €450,000. Η ψηλότερη φορολογία έχει ως στόχο είτε να αναγκάσει τους ιδιοκτήτες να διαθέσουν το περίσσευμα των οικοπέδων τους είτε - για εκείνους που επιθυμούν να τα κρατήσουν - να πληρώσουν τη φορολογία ως αποζημίωση προς το κράτος. Προβλέπεται ότι το κράτος θα χρησιμοποιεί τα χρήματα αυτά της φορολογίας για την κατασκευή οικισμών, διάνοιξη οδών, επιχορηγήσεις και άλλα, προς όφελος των ασθενέστερων στρωμάτων. Πόσα θα εισπράξει το κράτος Κατά τους υπολογισμούς της Αντώνης Λοΐζου & Συνεργάτες, αναμένεται ότι η είσπραξη από το κράτος θα είναι γύρω στα €500 εκ το χρόνο, ενώ σήμερα είναι μόλις €10 εκ. Με αυτή την φορολογία βοηθιέται η επίλυση ενός σοβαρού κοινωνικού προβλήματος και ανεβαίνουν οι εισπράξεις του Κράτους. Με τον τρόπο αυτό θα βοηθηθούν και οι δήμοι, εφόσον θα εισπράττουν ποσοστό από τη φορολογία των ακινήτων σε επίπεδο πολλαπλάσιο, τουλάχιστον, του σημερινού. Η φορολογία αυτή θα απωθήσει, επίσης, τους επενδυτές που δεν έχουν σκοπό την ανάπτυξη.
ΔΕΙΚΤΕΣ ΤΙΜΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝΤο 2010 ενδέχεται να είναι «Η Χρονιά του Δείκτη». Μετά από πολύ καιρό τόσο ο Σύνδεσμος Τραπεζών Κύπρου όσο και το Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) Κύπρου προτίθενται να δημιουργήσουν δείκτες τιμών ακίνητων.Το θέμα της εμπιστοσύνης στην αγορά ακινήτων πρέπει να είναι το πρώτιστο μέλημα όλων όσων δραστηριοποιούνται σε αυτή. Φυσικά, εμπιστοσύνη χωρίς αυστηρούς κανόνες και διαφάνεια δεν μπορεί να υπάρξει. Η δημιουργία του δείκτη τιμών ακίνητης περιουσίας θα προσφέρει την αναγκαία διαφάνεια που χρειάζεται η αγορά, για να επανέλθει η εμπιστοσύνη του κοινού και των επενδυτών.Στην Ευρώπη υπάρχει πληθώρα από δείκτες τιμών ακίνητης περιουσίας, οι οποίοι χρησιμοποιούν διαφορετική μεθοδολογία και στοχεύουν συγκεκριμένα ακίνητα και αγορές. Οι παράμετροι των δεικτών Οι επενδυτές, οι χρηματοοικονομικοί και χρηματοδοτικοί οργανισμοί χρησιμοποιούν το δείκτη της επιλογής τους, ο οποίος βασίζεται σε κάποιες ξεκάθαρες παραμέτρους.Ο Σύνδεσμος Τραπεζών, σε συνεργασία με την Κεντρική Τράπεζα, θα επεξεργάζεται τα στοιχεία από τις εκτιμήσεις που γίνονται για σκοπούς υποθήκης και θα παράγει το δικό του δείκτη. Το RICS Κύπρου θα βασίζεται πάνω σε στοιχεία από τα μέλη του, των οποίων η επεξεργασία θα γίνεται βάσει μεθοδολογίας από το Πανεπιστήμιο του Reading Ηνωμένου Βασιλείου. Αναμένεται ότι οι δείκτες θα καλύπτουν διαμερίσματα, κατοικίες, γραφεία, καταστήματα, και βιομηχανικά υποστατικά σε όλες τις επαρχίες.
ΠΟΙΑ ΕΡΓΑ, ΤΕΛΙΚΑ, ΘΑ ΔΟΥΜΕ; Για το 2010 ανακοινώθηκαν... έργα και έργα, από τα οποία τα πλείστα πιθανό να μείνουν στα χαρτιά, μέχρι να ξεπεραστεί η παρούσα κρίση και να φανεί ο ορίζοντας πιο καθαρός. Σημειώνουμε ορισμένα από τα πιο σημαντικά έργα που έχουν ανακοινωθεί καθώς και τα χρονοδιαγράμματα που τέθηκαν.Μαρίνες: Αρχίζει η κατασκευή της μαρίνας Λεμεσού και ολοκληρώνονται οι διαπραγματεύσεις για τις μαρίνες Λάρνακας, Αγίας Νάπας και Πάφου. Η κατασκευή της μαρίνας Λεμεσού αναμένεται να ολοκληρωθεί σε τρία χρόνια από την έναρξή της. Η μαρίνα θα έχει χωρητικότητα 1.000 σκαφών και το όλο έργο θα περιλαμβάνει πολυτελείς επαύλεις, χώρους ελλιμενισμού, κοινόχρηστους χώρους, εστιατόρια, καταστήματα και γραφεία διάφορων υπηρεσιών.Ανακαίνιση και επέκταση Χίλτον: Η Προεδρία της Κύπρου το δεύτερο εξάμηνο του 2012 έχει επισπεύσει τα σχέδια των ιδιοκτητών του ξενοδοχείου. Το Χίλτον αναμένεται ότι θα είναι ο κύριος χώρος διαμονής των αρχηγών των κρατών. Η ανακαίνιση του θα είναι ολική με ταυτόχρονη αύξηση των αιθουσών δεξιώσεων.Νέος κόμβος ΓΣΠ: Τα συμβόλαια έχουν ήδη υπογραφτεί για την κατασκευή του κόμβου, ο οποίος αποτελεί σημαντικό κομμάτι του νέου περιφερικού δρόμου της πρωτεύουσας.Madisson Mall: Tο νέο mall - πρώην κτίριο της ΙΜC που στέγαζε το ΧΑΚ - βρίσκεται πολύ κοντά στο Εμπορικό Πάρκο Σιακόλα. Η λειτουργία του αναμένεται να ενισχύσει ακόμα περαιτέρω τη δυναμική που έχει αναπτυχθεί στη συγκεκριμένη περιοχή, αλλά και να εντείνει τον ανταγωνισμό της με το κέντρο της Λευκωσίας.Mall κοντά στο νέο Pascal (Μονής Κύκκου): Το νέο mall θα μπορεί να φιλοξενήσει οκτώ υπεραγορές, μεταξύ των οποίων υπεραγορά τροφίμων εμβαδού 5.000 τ.μ., καθώς και 114 καταστήματα και αναπτύξεις αναψυχής, όπως κινηματογράφο, εστιατόρια και μπόουλινγκ.
Δεν υπάρχουν σχόλια:
Δημοσίευση σχολίου