Cushman & Wakefield: Ευρωπαϊκή Επενδυτική Αγορά Εμπορικών Ακινήτων

Ο όγκος των συναλλαγών τους πρώτους τρεις μήνες του 2009 έπεσε 74% σε σχέση με την ίδια περίοδο του 2008, καταγράφοντας συνολικά €11,4 δις στην περιοχή, επηρεάζοντας αρνητικά όλες τις αγορές. Οι αποδόσεις αυξήθηκαν και η αγορά χτυπήθηκε επίσης από τη κάμψη της αγορά των χρηστών, με τα ενοίκια να βρίσκονται υπό πίεση στις περισσότερες περιοχές. Ο συνδυασμός αυτών των παραγόντων μείωσε τις κεφαλαιακές αξίες σε όλη την Ευρώπη κατά 18,5% μέσα στο έτος. Οι τάσεις της αγοράς ήταν παρόμοιες με αυτές στο τέλος του 2008, με τους ξένους επενδυτές να υποχωρούν πιο γρήγορα σε σχέση με τους κατά τόπους αγοραστές, καταλαμβάνοντας μόλις το 29% μεριδίου της αγοράς μέσα στο τρίμηνο, χαμηλότερα κατά 43% σε σχέση με το προηγούμενο έτος. Ουσιαστικά όλες οι χώρες βίωσαν μία παρόμοια κατάσταση ενώ σε μεγάλες αγορές όπως της Σουηδίας, της Ολλανδίας και της Ρωσίας δεν έγιναν σημαντικές συναλλαγές από διεθνείς επενδυτές. Οι μοναδικές εξαιρέσεις ήταν η Ιταλία, η οποία είδε αύξηση ξένων επενδύσεων μετά από ένα πολύ αδύναμο τέταρτο τρίμηνο και το Ηνωμένο Βασίλειο, όπου μια απότομη πτώση στις τιμές και τη Στερλίνα, καθώς και η αυξημένη διαθεσιμότητα ακινήτων καθώς εταιρείες και οικονομικά ιδρύματα αναγκάστηκαν να πουλήσουν, συνδυάστηκαν ώστε να καταστήσουν την αγορά μια σημαντική εστία για πολλούς από τους διεθνείς επενδυτές που δραστηριοποιούνται στην αγορά. Η αγορά γραφείων παραμένει ο τομέας που επηρεάστηκε περισσότερο, με τη δραστηριότητα να πέφτει κατά 57% το τελευταίο τρίμηνο σε σύγκριση με το 38% της συνολικής αγοράς, το χαμηλότερο μερίδιο του συγκεκριμένου τομέα από το 2000. Εν αντιθέσει, η δραστηριότητα στο τομέα των εμπορικών ακινήτων(retail) έπεσε κατά 22% και στα βιομηχανικά ακίνητα κατά 42%. Πορεία των αποδόσεων Τα ενοίκια έπεσαν ουσιαστικά σε όλες τις περιοχές στο πρώτο τρίμηνο καθώς η ύφεση βάθαινε. Κατά μέσο όρο, όλη τη χρονιά έως τον Μάρτιο, τα ενοίκια γραφειακών χώρων υψηλών προδιαγραφών έπεσαν κατά 4,1% η πρώτη ετήσια πτώση από το 2003, αλλά μόνο κατά το πρώτο τρίμηνο, έπεσαν κατά 14,5%. Η αγορά των γραφείων παρέμεινε κάτω από περισσότερη πίεση με τα ενοίκια κάτω κατά 19,3% ετησίως το πρώτο τρίμηνο, έναντι μιας πτώσης της τάξεως του 12% για την αγορά των εμπορικών ακινήτων(retail) και 9,5% για την αγορά των βιομηχανικών χώρων. Οι αναδυόμενες αγορές ηγήθηκαν της πτώσης, με την Ανατολική Ευρώπη να αντιμετωπίζει πτώση της τάξεως του 52%, σε σχέση με 14,4% στην Κεντρική Ευρώπη, 15,2% για το Ηνωμένο Βασίλειο και 6,2% στο υπόλοιπο της Δυτικής Ευρώπης. Εκτός από το Ηνωμένο Βασίλειο, οι Δυτικές αγορές που επηρεάστηκαν περισσότερο μέχρι σήμερα είναι η Φινλανδία, η Ελλάδα, η Ιρλανδία, η Νορβηγία και η Ισπανία. Οι αποδόσεις αυξήθηκαν ραγδαία σε όλη την περιοχή αλλά ο ρυθμός της αλλαγής δεν ήταν τόσο σημαντικός όσο στο τελευταίο τρίμηνο του 2008. Οι αποδόσεις στη Δυτική Ευρώπη αυξήθηκαν κατά 18 εκατοστά της μονάδας, σε σύγκριση με μια αύξηση κατά 30 εκατοστά της μονάδας στο τέλος του 2008, αλλά το μεγαλύτερο μέρος αυτής της αύξησης αντανακλά μια σταθεροποίηση στο Ηνωμένο Βασίλειο. Εξαιρώντας το Ηνωμένο Βασίλειο, στις Δυτικές αγορές οι αποδόσεις αυξήθηκαν κατά 20 εκατοστά της μονάδας (έναντι μιας αύξησης της τάξεως των 25 εκατοστών της μονάδας στο τέταρτο τρίμηνο του 2008), με τη Φινλανδία, Ιρλανδία, Ολλανδία και Πορτογαλία να σημειώνουν την μεγαλύτερη αύξηση. Η Κεντρική και Ανατολική Ευρώπη εμφάνισε ποιο έντονη αύξηση των αποδόσεων , καθώς οι μειωμένες αντοχές των επενδυτών στο ρίσκο και η πιο σφιχτή οικονομική πολιτική οδήγησε σε μια περαιτέρω διόρθωση των τιμών. Η Κεντρική Ευρώπη σημείωσε αύξηση 66 εκατοστών της μονάδας ενώ πιο ανατολικά οι αποδόσεις αυξήθηκαν κατά 88 εκατοστά της μονάδας με τη Βουλγαρία, τη Ρουμανία, τη Ρωσία και την Ουκρανία να σημειώνουν μια αύξηση άνω των 100 εκατοστών της μονάδας μέσα στο τρίμηνο. Σύμφωνα με την Νίκη Σύμπουρα, Διευθύνουσα Σύμβουλο της Cushman & Wakefield στο γραφείο της Αθήνας, «Αντίστοιχα σημάδια με την Ευρωπαϊκή αγορά παρατηρούνται και στην Ελληνική με αύξηση των αποδόσεων από μισή έως 1 μονάδα, πτώση των ενοικίων, αύξηση της προσφοράς και μείωση της ζήτησης. Λόγω του μικρού μεγέθους της επενδυτικής αγοράς στην Ελλάδα οι συνέπειες αυτής της κρίσης δεν είναι τόσο έντονες όσο σε άλλες περισσότερο ώριμες αγορές. Η γενικότερη οικονομική κατάσταση σε συνδυασμό με την έλλειψη ρευστότητας οδήγησαν σε μείωση της επενδυτικής δραστηριότητας σε ακίνητα και συγκράτηση των αξιών. Τα ποσοστά προκύπτουν από εκτιμήσεις των αναλυτών καθώς δεν υπάρχει ικανός αριθμός συναλλαγών να τα υποστηρίξει με αντικειμενικότητα. Εκτίμηση μας είναι ότι τα prime ενοίκια έχουν μειωθεί κατά 8-10% ενώ τα secondary μεταξύ 10-25%.»