Το real estate ξανακερδίζει έδαφος

Tο σχετικό ρητό «των φρονίμων τα παιδιά»... εφαρμόζουν οι πλούσιοι επενδυτές ως προς το real estate τώρα που οι τιμές έχουν πέσει κατακόρυφα. Η επενδυτική τους στροφή, εκτός από τη λογική της αναζήτησης ευκαιριών στα χαμηλά, αποδίδεται και σε διαφοροποίηση των κεφαλαίων υπέρ των διαφανών επενδύσεων μετά την τρέχουσα κρίση που προκλήθηκε από τα αδιαφανή, δομημένα προϊόντα. Σύμφωνα με έρευνα των Citi Private Bank και Knight Frank οι πλούσιοι επενδυτές σκοπεύουν μέσα στην επόμενη διετία να αυξήσουν τις θέσεις τους σε κατοικίες και σε εμπορικά ακίνητα. Συγκεκριμένα, το 54,4% εξ αυτών θα κινηθεί προς τις κατοικίες και το 47,7% προς τα εμπορικά κέντρα. Αντίθετα, σε ποσοστό 12,3% όσων διαχειριστών συμμετείχαν στην έρευνα δήλωσαν ότι θα μειώσουν τις θέσεις τους σε κατοικίες, ενώ το αντίστοιχο ποσοστό για τα εμπορικά ακίνητα φθάνει το 21,1%. Δεν θα αλλάξει στάση απέναντι σε κατοικίες και σε εμπορικά ακίνητα το 33,3% και το 31,6% αντίστοιχα. Η αλλαγή τάσης οφείλεται στο γεγονός ότι οι επενδυτές πιστεύουν πως οι τιμές των ακινήτων υποχώρησαν πολύ πιο γρήγορα από τις άλλες επενδυτικές κατηγορίες (μετοχές κ.λπ.) με αποτέλεσμα να θεωρείται ότι σήμερα η αγορά βρίσκεται ή κινείται προς το ναδίρ της πτώσης

Ενδεικτικό είναι ότι πρόσφατη έρευνα του Global Property Guide δείχνει πως σε σύνολο 36 περιοχών σε όλο τον κόσμο οι ονομαστικές τιμές το 2008 έπεσαν στις περισσότερες σε ποσοστά που προσεγγίζουν το 30% (οι μεγαλύτερες πτώσεις σημειώθηκαν στη Λετονία με 29,35%, στη Λιθουανία με 20,06% και στις ΗΠΑ με 18,23%), με τις μεγάλες αγορές όπως της Νέας Υόρκης, του Λονδίνου, του Παρισιού και της Μόσχας να ζουν πρωτόγνωρες καταστάσεις. Εξαίρεση αποτελούν η γερμανική και η ελβετική αγορά που το προηγούμενο έτος είχαν ελαφρά ανοδική τάση. Στο πλαίσιο αυτό πολλοί από τους επενδυτές που συμμετείχαν στην έρευνα των Citi Private Bank και Knight Frank δήλωσαν ότι στόχος τους είναι να βρουν ακίνητα τα οποία βγαίνουν στο σφυρί, ώστε να αγοράσουν φθηνά περιουσιακά στοιχεία που στο μέλλον θα τους προσφέρουν πολύ υψηλές αποδόσεις σε σχέση με το ύψος της επένδυσης. Άλλωστε και οι αναλυτές της έρευνας συνιστούν επενδύσεις σε αγορές όπως το Λονδίνο.

Στόχος οι διαφανείς επενδύσεις Ευρύτερα,

η κίνηση προς τα ακίνητα υποδηλώνει στροφή προς πιο συντηρητικές και διαφανείς επενδύσεις (όπως είναι το real estate) μετά την τρέχουσα πιστωτική κρίση. Είναι χαρακτηριστικό ότι συνολικά το 90% των ισχυρών επενδυτών δήλωσε πως το 2008 μείωσε τις θέσεις του σε μετοχές και hedge funds αλλά και κινήθηκε προς τις τραπεζικές καταθέσεις και τα κρατικά ομόλογα, τα οποία θεωρούνται ασφαλές επενδυτικό καταφύγιο. Μάλιστα, υπό το πρίσμα των διαφανών επενδύσεων ερμηνεύεται και η αποστροφή των επενδυτικών κεφαλαίων να τοποθετηθούν σε Real Estate Investments Trusts (REITs - εταιρείες αξιοποίησης ακινήτων μέσω funds) και τα άλλα ανάλογα funds, έστω και αν συνδέονται με την αγορά ακινήτων την οποία προτιμούν. Στην έρευνα των Citi Private Bank και Knight Frank, το 27,5% δήλωσε ότι θα μειώσει τις θέσεις τους σε REITs, ποσοστό μεγαλύτερο από το 19,6% που εξέφρασε την πρόθεση να τις αυξήσει. Τα funds αυτά έχουν πληγεί ιδιαίτερα από την πιστωτική κρίση, ενώ ορισμένοι τα θεωρούν «πολύπλοκα» επενδυτικά προϊόντα. Μικρότερο είναι το μερίδιο και η ελκυστικότητα των αγροτεμαχίων, για τα οποία το 15,1% δήλωσε ότι θα μειώσει τις θέσεις του ενώ αντίστροφα θα πράξει το 11,3% των μεγάλων επενδυτών. Όμως, παρά την αισιοδοξία για την αγορά ακινήτων μέσα στην επόμενη διετία, ο χρόνος ενεργοποίησης των κεφαλαίων προς αυτή δεν είναι ξεκάθαρος καθώς πολλά τηρούν ακόμη στάση αναμονής. Θα μπορούσε να χρησιμοποιηθεί ένα άλλο ρητό για να ερμηνευτεί η στάση τους εν μέσω αισιοδοξίας. Πρόκειται για τον... χυλό και το γιαούρτι. Η πτώση της αγοράς των ακινήτων λόγω της κρίσης προκάλεσε πολλά θύματα, και καθώς δύσκολα μπορεί κάποιος να βγει από την αγορά ακινήτων (σε αντίθεση για παράδειγμα με τις μετοχές που ρευστοποιούνται εύκολα), οι ισχυροί επενδυτές περιμένουν τα σημάδια εκείνα που θα τους πείσουν ότι πρέπει να επενδύσουν. Ένα σίγουρο στοιχείο για την έναρξη των επενδύσεων είναι η σταθεροποίηση των τιμών σε σχέση με τους σημερινούς κλυδωνισμούς που καταγράφονται στις αγορές των ΗΠΑ και της δυτικής Ευρώπης. Συνθήκες κορεσμού στον κλαδο των εμπορικών κέντρωνΠαρά τις γενικά θετικές προοπτικές που έχει, ο κλάδος των εμπορικών ακινήτων διεθνώς παρουσιάζει ιδιαιτερότητες λόγω της πρόσφατης εκρηκτικής ανάπτυξής του. Τα εμπορικά κέντρα μπορεί να αποτελούν το μέλλον για τις αγοραστικές συνήθειες των καταναλωτών στις ανεπτυγμένες και αναπτυσσόμενες χώρες, όμως η υπερπροσφορά που καταγράφεται την περίοδο μετά το 2005 ενέχει κινδύνους. Από την άλλη, η επιτυχία των νέων εμπορικών κέντρων που προγραμματίζονται εξαρτάται από πολλούς παράγοντες της οικονομικής δραστηριότητας στην ιδιαίτερα κρίσιμη περίπτωση εξόδου της οικονομίας από την κρίση. Ειδικότερα, η πρόσφατη οικονομική κρίση έχει «παγώσει» πολλά από τα επενδυτικά σχέδια για νέα εμπορικά κέντρα στις ισχυρές αγορές. Είναι ενδεικτικό ότι για φέτος στην Ευρώπη θα λειτουργήσουν κατά 40% λιγότερα (από πλευράς έκτασης χώρων) εμπορικά κέντρα σε σχέση με τις εκτιμήσεις που υπήρχαν στα μέσα του 2008, ενώ η πτώση αναμένεται να συνεχιστεί και το 2010, με αποτέλεσμα -εάν επιβεβαιωθούν οι προβλέψεις- να είναι ο χαμηλότερος ρυθμός ανάπτυξης από το 2005. Πρόκειται για αναβολή των επενδύσεων που οφείλεται, εν πρώτοις, στις δυσκολίες χρηματοδότησης που υπάρχουν, αλλά και στην ανάγκη να εκτιμηθεί η πορεία των κέντρων που ήδη κατασκευάστηκαν και έχουν δημιουργήσει συνθήκες κορεσμού. Έτσι, οι αναλυτές της έρευνας των Citi Private Bank και Knight Frank θεωρούν ότι υπάρχουν ευκαιρίες, αλλά ουσιαστικά η όποια επένδυση θα πρέπει να γίνει με ποιοτικά αξιολογικά κριτήρια. «Με δεδομένο ότι ο συγκεκριμένος κλάδος έχει πληγεί ιδιαίτερα από την οικονομική επιβράδυνση, σήμερα είναι σε θέση να προσφέρει αναπτυξιακές δυνατότητες, με το βάρος να πέφτει στα ποιοτικά κτίρια που είναι στην καλύτερη τοποθεσία από πλευράς πρόσβασης και δυναμικής της αγοράς» αναφέρουν, δίνοντας το στίγμα των κριτηρίων για την επενδυτική επιλογή.