Ακίνητα , Αποδόσεις

Η απόδοση ενός ακινήτου αποτελείται από δύο μέρη: Τις κεφαλαιουχικές διακυμάνσεις, και το ενοίκιο. Για παράδειγμα, ένα ακίνητο το οποίο άξιζε €100,000 και μετά από ένα χρόνο η αξία του αυξήθηκε κατά 10% (είναι δηλαδή €110,000), έχει κεφαλαιουχική απόδοση 10%. Ταυτόχρονα, αν το ακίνητο είναι ενοικιασμένο προς €4,000 τον χρόνο (δηλαδή 4% επί της αρχικής αξίας), έχει απόδοση από το ενοίκιο 4%. Ως αποτέλεσμα, η συνολική απόδοση του ακινήτου είναι 14%.

Όπως φαίνεται και από το παράδειγμα, η απόδοση στην οποία θα αγοράσει ο επενδυτής έχει σχέση από τις προσδοκίες του για το μέλλον (κεφαλαιουχικές διακυμάνσεις) και από την εισοδηματική απόδοση του ακινήτου (ενοίκιο). Σε σχέση με το δεύτερο, είναι λογικό ο επενδυτής να αναμένει ότι το ενοίκιο το οποίο θα λαμβάνει από μια επένδυση θα είναι πιο ψηλό (σαν ποσοστό) από το επιτόκιο αν έβαζε για παράδειγμα, τα λεφτά του στην τράπεζα. Φυσικά αυτό δεν είναι απόλυτο, μιας και ο επενδυτής θα ήταν διατεθειμένος να έχει μια πιο χαμηλή απόδοση εισοδήματος, αν πίστευε ότι θα υπήρχε σημαντικό μελλοντικό κεφαλαιουχικό κέρδος.

Σε απλά μαθηματικά, η απόδοση ενοικίου φαίνεται από την φόρμουλα:

Y = Rf + Rp – (G), ή 

Απόδοση ενοικίου = επένδυση χωρίς ρίσκο + ‘πριμ’ για ρίσκο – ποσοστό διακύμανσης κεφαλαιουχικής αξίας

Αν εφαρμόσουμε την παραπάνω φόρμουλα στο τι συνέβαινε στην Ελλάδα τα τελευταία χρόνια τότε:

Απόδοση ενοικίου = 4,0% (π.χ. κατάθεση) + 2,0% (πριμ για ρίσκο) – (2,0%) (μακροπρόθεσμη ετήσια αύξηση κεφαλαιουχικής αξίας), άρα 

Απόδοση ενοικίου = 4,0%

Φαίνεται με το παραπάνω ότι ο ρυθμός αύξησης στην κεφαλαιουχική αξία του ακινήτου υπερκάλυπτε το οποιοδήποτε ρίσκο από την επένδυση. Επίσης, αυτή η αύξηση ήταν σε τέτοιο μεγάλο βαθμό όπου το ενοίκιο δεν συσχετιζόταν πλέον με την αξία του ακινήτου. Αν εφαρμόσουμε την φόρμουλα στο τι συμβαίνει στην Ελλάδα τώρα, τότε:

Απόδοση ενοικίου = 4,75% (5-ετές κυβερνητικό ομόλογο) + 2,0% (πριμ για ρίσκο) – (-2,0%) (μακροπρόθεσμη ετήσια μείωση κεφαλαιουχικής αξίας), άρα 

Απόδοση ενοικίου = 8,75%

Τι σημαίνει αυτό για την κεφαλαιουχική αξία των εισοδηματικών ακινήτων; Αν δεχτούμε ότι το ενοίκιο και η κεφαλαιουχική αξία πρέπει να είναι συνυφασμένα, τότε για το ακίνητο στο παράδειγμα μας:

Πριν: Αξία (απόδοση 4,0%): €4,000 * (1/4,0%) = €100.000

Τώρα: Αξία (απόδοση 8,75%): €4,000 * (1/8,75%) = €45.700

Το παραπάνω δεικνύει ότι είναι πιθανό στα ακίνητα τα οποία αποδίδουν ενοίκιο (κυρίως εμπορικά ακινητα, π.χ. καταστήματα, γραφεία, κτλ) θα υπάρξει σοβαρή μείωση στις κεφαλαιουχικές τους αξίες στο σύντομο μέλλον. Επίσης, με την υποβάθμιση της ελληνικής οικονομίας και την αύξηση των επιτοκίων πάνω στα κυβερνητικά ομόλογα (το επιτόκιο πάνω στα ομόλογα αυξάνεται αφού οι επενδυτές/αγοραστές αναζητούν μεγαλύτερη απόδοση λόγω του ότι υπάρχει μεγαλύτερο ρίσκο) δημιουργεί την ανάγκη για ακόμα πιο ψηλή απόδοση (άρα χαμηλότερη αξία) από τα ακίνητα.

Αυτές οι διαπιστώσεις υποθέτουν ότι το ενοίκιο θα παραμείνει σταθερό μέσα στα επόμενα χρόνια. Πόσο λογικό όμως είναι αυτό, αφής στιγμής το λιανικό εμπόριο υποφέρει και η ανεργία αυξάνεται; Αν μπούμε για τα καλά στο κυκεώνα μιας αγοράς όπου τα ενοίκια μειώνονται και οι επενδυτές βρίσκουν καλύτερη απόδοση σε πιο ασφαλείς επενδύσεις, τότε το μέλλον των εμπορικών ακινήτων  θα είναι ζοφερό.