Για τον θεσμό των REITs, ο οποίος αποκτά σταδιακά ολοένα μεγαλύτερη βαρύτητα στη διεθνή επενδυτική αγορά των εταιριών ακίνητης περιουσίας (real estate) και αναμένεται να αποτελέσει το κύριο όχημα επενδύσεων στο συγκεκριμένο τομέα, μιλά στο Capital.gr ο γενικός διευθυντής Ακίνητης Περιουσίας της Εθνικής Τράπεζας κ. Αρης Καρυτινός.
Σύνεντευξη στη Νένα Μαλλιάρα
- Κύριε Καρυτινέ, τι ακριβώς είναι ο θεσμός των REITs;
O θεσμός των REITs εισήχθη σε αριθμό χωρών, τόσο στην Ευρώπη όσο και στον υπόλοιπο κόσμο, για τη διευκόλυνση των θεσμικών και ιδιωτικών επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία. Οι περισσότερες από αυτές τις πρωτοβουλίες χρονολογούνται την τελευταία δεκαετία, και έχουν ακολουθήσει το παράδειγμα των Ηνωμένων Πολιτειών, της Ολλανδίας και της Αυστραλίας, όπου ο θεσμός των REITs εισήχθη το 1967, 1969 και 1971, αντίστοιχα.
Τα REITs διαφέρουν από χώρα σε χώρα, όμως σε γενικές γραμμές η δομή τους είναι σχεδιασμένη έτσι ώστε να προσφέρει στους επενδυτές το εισόδημα και την υπεραξία που αντιστοιχεί σε άμεσες επενδύσεις σε ακίνητα. Πιο αναλυτικά, τα REITs είναι εταιρείες –συνήθως εισηγμένες σε χρηματιστηριακή αγορά– οι οποίες επενδύουν και διαχειρίζονται ακίνητα τα οποία παράγουν εισόδημα, διέπονται από ευνοϊκό φορολογικό καθεστώς και διανέμουν το μεγαλύτερο ποσοστό των κερδών τους στους μετόχους τους.
- Ποια πλεονεκτήματα προσφέρει μία επένδυση σε REIT σε σχέση με την άμεση επένδυση σε ακίνητη περιουσία;
Μια επένδυση σε REIT παρέχει σημαντικά πλεονεκτήματα σε σύγκριση με τις άμεσες επενδύσεις σε ακίνητη περιουσία. Τα REITs χαρακτηρίζονται από αυξημένη ρευστότητα σε σχέση με μια άμεση επένδυση σε ακίνητα. Σε αντίθεση με τις δυσκολίες που σχετίζονται με την πώληση ή τη μίσθωση ενός ακινήτου, τα REITs μπορούν να αυξήσουν τη ρευστότητά τους μέσω μιας αύξησης μετοχικού κεφαλαίου. Επιπλέον, τα REITs αποτελούν επιλογή για τους επενδυτές με συγκριτικά περιορισμένους πόρους, οι οποίοι υπό διαφορετικές συνθήκες δεν θα ήταν αρκετοί για οποιαδήποτε επένδυση σε ακίνητα. Επίσης, ο επενδυτής κατέχει μετοχές εισηγμένες σε κάποια χρηματιστηριακή αγορά, με δυνατότητα άμεσης ρευστοποίησης.
Ένα άλλο πλεονέκτημα των REITs είναι η διαφοροποίηση που μπορούν να προσφέρουν στους επενδυτές και κατ’ επέκταση τη μείωση του ρίσκου από την επένδυση σε ένα συγκεκριμένο ακίνητο. Τα REITs κατέχουν χαρτοφυλάκια τα οποία περιλαμβάνουν μεγάλο αριθμό και μέγεθος ακίνητης περιουσίας, με αποτέλεσμα τη δημιουργία διαφοροποίησης των επενδύσεων (diversification), μέσω της βελτίωσης της γεωγραφικής ή/και κλαδικής διασποράς. Ως αποτέλεσμα, οι επενδυτές σε μετοχές REITs επωφελούνται από τη διαφοροποίηση που κάνουν τα ίδια τα REITs στο χαρτοφυλάκιο τους.
Επιπλέον, ένα βασικό χαρακτηριστικό όλων των REITs είναι η (εσωτερική ή εξωτερική) επαγγελματική διαχείριση του χαρτοφυλακίου των ακινήτων τους, η οποία γίνεται από εξειδικευμένους επαγγελματίες που εστιάζουν στη διαχείριση, με τον καλύτερο τρόπο, του χαρτοφυλακίου της εταιρείας, εντοπίζοντας τις καλύτερες επενδύσεις σε ακίνητα, προβαίνοντας σε διαφοροποίηση των πιθανών κινδύνων και στη μεγιστοποίηση των κερδών για τους μετόχους. Αντίστοιχες δυνατότητες δεν υφίστανται, ή είναι πολύ πιο ακριβές, όταν κάποιος επενδύει μόνος τους σε μεμονωμένα ακίνητα.
Ένα άλλο πλεονέκτημα των REITs είναι το χαμηλό κόστος συναλλαγών για τους μετόχους τους. Οι άμεσες αποκτήσεις ακινήτων έχουν συνήθως μεγαλύτερο κόστος (π.χ. φόρος μεταβίβασης, τέλη συναλλαγών, φόρος υπερτιμήματος, κόστη μεταγραφής, νομικά και συμβολαιογραφικά έξοδα κ.λπ.) σε σχέση με το κόστος μιας χρηματιστηριακής συναλλαγής για την αγοραπωλησία μετοχών.
Τέλος, όπως έχουν δείξει πολλές μελέτες, η αποτίμηση στην αγορά των REITs είναι συνεχής και πιο διαφανής από ό,τι η άμεση αγορά ακινήτων. Το μείζον ζήτημα στην αγορά ακινήτων είναι η έλλειψη μιας κεντρικής συναλλακτικής αγοράς αντίστοιχη με αυτή των μετοχών. Έτσι, η άμεση επένδυση σε ακίνητη περιουσία εμπλέκει θέματα που σχετίζονται με την αποτίμηση της επένδυσης από εμπειρογνώμονες ή μη ειδικούς, γεγονός που αντικατοπτρίζει τον κίνδυνο για τη "δίκαιη" αποτίμηση της επένδυσης.
Ωστόσο, θα πρέπει να σημειωθεί και ένα βασικό μειονέκτημα των REITs που είναι η έλλειψη άμεσου ελέγχου της διαχείρισης, η οποία υπάρχει στις άμεσες επενδύσεις σε ακίνητα και που για πολλούς, συνήθως μη θεσμικούς, επενδυτές είναι επιθυμητή. Στα μειονεκτήματα των REITs εντάσσεται και η διακύμανση που παρουσιάζουν οι τιμές των μετοχών τους καθώς αυτές επηρεάζονται από τις γενικές τάσεις που διαμορφώνονται στις χρηματιστηριακές αγορές που είναι εισηγμένες. Έτσι, οι αποδόσεις (returns) των REITs σε σχέση με τις αποδόσεις από τις άμεσες επενδύσεις σε ακίνητα έχουν μεγαλύτερη διακύμανση, στοιχείο που μεταφράζεται σε αυξημένο επενδυτικό κίνδυνο.
- Ως επενδυτικό – χρηματιστηριακό προϊόν το REIT είναι ελκυστικό;
Όπως έχει ήδη αναφερθεί, βασικό γνώρισμα των REITs είναι το ευνοϊκό φορολογικό καθεστώς από το οποίο διέπονται. Αυτό το ευνοϊκό φορολογικό πλαίσιο, σε συνδυασμό με μια πολιτική διανομής μερισμάτων που ξεπερνούν το 85% - 90% των διανεμητέων κερδών (πράγμα που συμβαίνει στις περισσότερες χώρες όπου υπάρχουν REITs), επιτρέπει υψηλές αποδόσεις που μπορεί να υπερβαίνουν τα μισθώματα μετά από φόρους που θα αποκόμιζε ένα άτομο, άμεσος ιδιοκτήτης ακίνητης περιουσίας.
Τα ευνοϊκά χαρακτηριστικά των REITs, ορισμένα εκ των οποίων αναφέρθηκαν παραπάνω, αντικατοπτρίζονται επίσης στις καλύτερες ιστορικά αποδόσεις που προσφέρουν συγκριτικά με τις αποδόσεις από άμεσες επενδύσεις σε ακίνητα αλλά και από αυτές σε κτηματικές εταιρείες που δεν είναι REITs. Επιπλέον, όπως προκύπτει από μελέτες για REITs στις Η.Π.Α., για τα οποία υπάρχουν στοιχεία σε βάθος χρόνου, οι σταθμισμένες για κίνδυνο αποδόσεις τους είναι καλύτερες από αυτές όλων των βασικών χρηματιστηριακών δεικτών της αγοράς των Η.Π.Α. για περιόδους από 5 έως 20 χρόνια.
Για τα ευρωπαϊκά REITs δεν υπάρχουν προς το παρόν εξειδικευμένοι δείκτες με αντίστοιχα στοιχεία. Οι πλησιέστεροι δείκτες είναι αυτοί του European Public Real Estate Association (EPRA) και περιλαμβάνουν τις κυριότερες εισηγμένες εταιρείες ακίνητης περιουσίας στην Ευρώπη, από τις οποίες σημαντικό ποσοστό είναι REITs. Οι δείκτες αυτοί δείχνουν υψηλές συνολικές ετήσιες αποδόσεις (άνω του 22% την τελευταία τριετία). Όπως δε και στην περίπτωση των REITs στις Η.Π.Α., οι αντίστοιχες μελέτες για τις Ευρωπαϊκές εισηγμένες Real Estate εταιρείες δείχνουν καλύτερες σταθμισμένες για κίνδυνο αποδόσεις από αυτές του γενικού δείκτη των Ευρωπαϊκών χρηματιστηρίων.
Στη σημερινή δύσκολη οικονομική συγκυρία, ο τομέας των ακινήτων είδε πρωτοφανή μείωση των αξιών και σημαντική μεταβλητότητα. Οι μετοχές των υφιστάμενων ΑΕΕΑΠ (δηλαδή των ελληνικών REITs) διαπραγματεύονταν την 30η Ιουνίου 2010 με έκπτωση (discount) της τάξης του 50% σε σχέση με την αξία των ακινήτων τους. Αντιστοίχως, τα 10 μεγαλύτερα ευρωπαϊκά REITs την 30η Ιουνίου 2010 διαπραγματεύονταν με έκπτωση 11%.
Οι μερισματικές αποδόσεις έχουν αυξηθεί την τριετή περίοδο (01/2007 - 12/ 2010). Ωστόσο, η αύξηση αυτή ήταν κυρίως αποτέλεσμα της μείωσης της κεφαλαιοποίησης (ήτοι μείωσης της τιμής των μετοχών), παρά της αύξησης των διανεμητέων μερισμάτων. Ωστόσο, οι μερισματικές αποδόσεις που προσφέρουν τα ελληνικά REITs σε σχέση με τα 10 μεγαλύτερα ευρωπαϊκά είναι σαφώς υψηλότερες, καθώς η μέση μερισματική απόδοση (σταθμισμένη βάσει της κεφαλαιοποίησης) των ελληνικών REITs τον Δεκέμβριο του 2010 ανέρχεται σε 9,22% σε σχέση με 4,67% των 10 μεγαλύτερων ευρωπαϊκών REITs
Δεν υπάρχουν σχόλια:
Δημοσίευση σχολίου