Ακίνητα από τον χρηματιστή και τον τραπεζίτη σας!

Η αγορά ακινήτων έχει επηρεαστεί σημαντικά από την οικονομική κρίση και τα βασικότερα στοιχεία που τη χαρακτηρίζουν είναι: α) η πλαγιοπτωτική τάση στις τιμές, β) ο πολύ χαμηλός όγκος των συναλλαγών, γ) η τάση αποκλιμάκωσης των ενοικίων ιδίως στα εμπορικά ακίνητα, δ) ο σημαντικός περιορισμός ή ακόμη και η εξάλειψη του «αέρα», ε) οι αυξημένες φορολογικές επιβαρύνσεις, στο πλαίσιο της κυβερνητικής πολιτικής για μείωση του δημοσιονομικού ελλείμματος και στ) η δυσκολία δανειοδότησης από τις τράπεζες.


Αν και κάθε ακίνητο αποτελεί μια εντελώς ξεχωριστή περίπτωση, είναι αλήθεια ότι το μίγμα των παραπάνω παραγόντων έχει περιορίσει δραματικά το επενδυτικό ενδιαφέρον για τον κλάδο.



Από την άλλη πλευρά, ωστόσο, η δυνατότητα επένδυσης στον χώρο των ακινήτων δεν περιορίζεται στον παραδοσιακό τρόπο, αλλά μπορεί να πραγματοποιηθεί μέσω είτε του Χρηματιστηρίου της Αθήνας είτε της απόκτησης μεριδίων από εξειδικευμένα αμοιβαία κεφάλαια.

Η επένδυση στα ακίνητα μέσω χρεογράφων παρουσιάζει συγκεκριμένα πλεονεκτήματα, μεταξύ των οποίων είναι τα εξής:

* Υπάρχει η δυνατότητα επένδυσης μικρού ποσού χρημάτων (από λίγες χιλιάδες ευρώ).

* Η ρευστότητα της επένδυσης είναι μεγαλύτερη. Για παράδειγμα, σε περίπτωση ανάγκης, μπορεί να πουληθεί άμεσα το 10% των μετοχών, ενώ δεν θα μπορούσε αντίστοιχα να πουληθεί η... κουζίνα του διαμερίσματος.

* Επιτυγχάνεται μεγαλύτερη διασπορά στις επενδύσεις (αυτό θεωρητικά σημαίνει και μικρότερο κίνδυνο), υπάρχει επαγγελματικό management και στις περισσότερες περιπτώσεις τα έξοδα είναι χαμηλότερα. Βέβαια, όλα αυτά εξαρτώνται και από τη σύνθεση του χαρτοφυλακίου κάθε εταιρείας ή αμοιβαίου κεφαλαίου που επενδύει σε ακίνητα.


* Σε ορισμένες περιπτώσεις (π.χ. ΑΕΕΑΠ) επιτυγχάνεται μειωμένη φορολογική επιβάρυνση λόγω του ευνοϊκού θεσμικού πλαισίου που ισχύει για τις Ανώνυμες Εταιρείες Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας στην Ελλάδα (αλλά και σε άλλες χώρες). Τέτοια φορολογικά πλεονεκτήματα είναι η φορολόγηση των κερδών με (χαμηλό) συντελεστή επί του ενεργητικού, η απαλλαγή της φορολόγησης των μερισμάτων, κάποιες ευνοϊκές ρυθμίσεις στις μεταβιβάσεις κ.λπ.

--- Εναλλακτικές επενδύσεις

* ΑΜΟΙΒΑΙΑ ΚΕΦΑΛΑΙΑ: Η ΑΕΔΑΚ της Τραπεζας Αττικης προσφέρει το Α/Κ Attica Real Estate Μετοχικό Εξωτερικού, που στόχο έχει να παρέχει στους μακροπρόθεσμους επενδυτές τη δυνατότητα επίτευξης υπεραξιών μέσω ενός διαφοροποιημένου χαρτοφυλακίου κυρίως εκδοτών με καταστατική έδρα στο εξωτερικό.



Τουλάχιστον το 65% του καθαρού ενεργητικού του Α/Κ τοποθετείται σε ένα διαφοροποιημένο χαρτοφυλάκιο μετοχικών τίτλων και σε δεύτερο λόγο σε ομολογιακούς τίτλους και σε προϊόντα της χρηματαγοράς.



Η Eurobank ΑΕΔΑΚ προσφέρει το Α/Κ Eurobank EFG (LF) Fund of Funds Real Estate, σκοπός του οποίου είναι η επίτευξη υπεραξιών μέσω της μακροπρόθεσμης κεφαλαιακής απόδοσης. Ενδεικτική διάρθρωση του χαρτοφυλακίου του συγκεκριμένου αμοιβαίου κεφαλαίου είναι: αγορά ακινήτων ΗΠΑ 80%, αγορά ακινήτων Ευρώπης 13% και μετρητά 7%.



Οι διαχειριστές του Α/Κ πιστεύουν ότι μετά την έντονη πτώση του αριθμού των νέων κατοικιών (-79%) και των τιμών των κατοικιών (-31%) από το 2006, η αγορά των ακινήτων στις ΗΠΑ προσφέρει πλέον ευκαιρίες για επένδυση, αφού φαίνεται ότι έχει αρχίσει η περίοδος ανάκαμψης, με θετικές προβλέψεις για την ανάπτυξη της συγκεκριμένης αγοράς.



Οι επενδύσεις στα Α/Κ χαρακτηρίζονται από μεσομακροπρόθεσμη προοπτική και υψηλό κίνδυνο, ενώ οι επενδυτές θα πρέπει να μελετούν και το ύψος των προμηθειών με τα οποία επιβαρύνονται.



* ΑΕΕΑΠ: Στο Χρηματιστήριο της Αθήνας διαπραγματεύονται τρεις ΑΕΕΑΠ, η Eurobank Properties, η Trastor και η MIG Real Estate. Πρόκειται για εταιρείες σχετικά χαμηλού κινδύνου, καθώς επικεντρώνονται στις μισθώσεις και όχι στην ανάπτυξη ακινήτων και επιπλέον οι μετοχές τους προσφέρουν ικανοποιητική μερισματική απόδοση (σαφώς πάνω από την τρέχουσα απόδοση ενοικίου στην αγορά ακινήτων).



Οι συγκεκριμένοι τίτλοι είναι διαπραγματεύσιμοι με σημαντική έκπτωση (discount) επί της εύλογης αξίας των ακινήτων τους. Ο κίνδυνος των μετοχών αυτών σχετίζεται με την περίπτωση μεγάλης υποχώρησης στις αξίες των ακινήτων και στα ενοίκια, όπως επίσης (κατά δεύτερο λόγο) και με τη γενικότερη πορεία του Γενικού Δείκτη του Χ.Α.



* ΕΤΑΙΡΕΙΕΣ ΑΝΑΠΤΥΞΗΣ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ: Τέτοιες στη Σοφοκλέους είναι η Lamda Development, η Pasal Development, η Μπάμπης Βωβός, η Reads, η Βαλκάν Ακινήτων, η Κέκροψ κ.ά. Οι εταιρείες αυτές συνήθως δεν διανέμουν μέρισμα και εστιάζουν στην επίτευξη υπεραξιών.



Ο κίνδυνος (όπως και η προσδοκώμενη απόδοση) είναι συνήθως μεγαλύτερος από αυτόν των ΑΕΕΑΠ, ενώ θα πρέπει να αξιολογείται με προσοχή το χαρτοφυλάκιο ακινήτων κάθε επιχείρησης, καθώς και οι δανειακές της υποχρεώσεις.



Να σημειωθεί ότι υπάρχουν και άλλες εισηγμένες στο Χρηματιστήριο της Αθήνας που έχουν τοποθετήσει μεγάλο ποσοστό της περιουσίας τους σε ακίνητα, χωρίς ωστόσο να αναφέρονται ως κλασικές εταιρείες ακινήτων, όπως π.χ. η Alpha Αστικά Ακίνητα, η Μηχανική, η Alpha Γκρισιν, η ΕΛΒΙΕΜΕΚ κ.ά.