Για αγορά οικοπέδου εξ αδιαιρέτου

Για αγορά οικοπέδου εξ αδιαιρέτου


Εάν σκέπτεστε να προχωρήσετε σε μια τέτοια αγορά, θα πρέπει να είστε ιδιαίτερα προσεκτικοί.

Ο αγοραστής ενός οικοπέδου εξ αδιαιρέτου αποβλέπει συνήθως στο να συμμετέχει από κοινού με τους άλλους συνιδιοκτήτες στην ανοικοδόμηση του οικοπέδου και στο να αποκτήσει χωριστή κυριότητα σε ορισμένα από τα ακίνητα που θα κατασκευαστούν. Για την απόκτηση της χωριστής κυριότητας θα πρέπει να συσταθεί οριζόντια και κάθετη ιδιοκτησία με συμβολαιογραφική πράξη.

Θα πρέπει πρώτα να γίνει κατανοητή η σημασία των παρακάτω όρων:

• Οικόπεδο. Είναι το τμήμα γης που βρίσκεται είτε μέσα σε εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο πόλης ,κωμόπολης, χωριού, είτε μέσα στα όρια οικισμού χωρίς εγκεκριμένου σχέδιο.

• Εξ' αδιαιρέτου. Σημαίνει ότι τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις του καθενός καθορίζονται από το ποσοστό συνιδιοκτησίας που έχει στο ακίνητο.

• Ανέγερση ακινήτου σε οικόπεδο. Για να ανεγερθεί ακίνητο σε ένα οικόπεδο, πρέπει να είναι άρτιο και οικοδομήσιμο σύμφωνα με το άρθρο 6 του Ν. 1577/85.

• Οριζόντια ιδιοκτησία. Με τον όρο αυτό εννοούμε τον καθορισμό σε ξεχωριστές κυριότητες για τον κάθε συνιδιοκτήτη, όταν φυσικά πρόκειται για ακίνητο που αποτελείται συνήθως πλέον του ενός ορόφου, είτε επί του οικοπέδου, είτε επί του συνόλου των ακινήτων, είτε επί του σε έναν ή σε περισσοτέρους ορόφους και που εξυπηρετούν μια χρήση (π.χ. διαμέρισμα, γραφείο, κατάστημα κλπ.) και επιπλέον καθορίζεται ποσοστό συγκυριότητας στο οικόπεδο και στα κοινόχρηστα μέρη των ακινήτων.

• Κάθετη ιδιοκτησία. Με τον όρο αυτό εννοούμε την εξ αδιαιρέτου συνιδιοκτησία σε ένα οικόπεδο, με δικαίωμα ανέγερσης περισσότερων ακινήτων σε αυτό, είτε σε επαφή είτε σε απόσταση μεταξύ τους. Κάθε συνιδιοκτήτης αποκτά αποκλειστική ιδιοκτησία είτε σε ένα από αυτά τα ακίνητα είτε και σε μέρος αυτών, ενώ αποκτά το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης του τμήματος του οικοπέδου στο οποίο θα ανεγερθεί το ακίνητο της αποκλειστικής κυριότητας του.



Πριν προχωρήσετε σε αγορά ποσοστού εξ αδιαιρέτου οικοπέδου ή οικοπέδου με ημιτελές κτίσμα, θα πρέπει να προσέξετε.



• Ότι υπάρχει συμβολαιογραφική πράξη σύστασης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας.

• Ότι απομένει ποσοστό κάλυψης και ποσοστό δόμησης και για την δική σας ιδιοκτησία.

• Ότι δεν έχουν τροποποιηθεί οι όροι δόμησης, με μείωση του συντελεστή δόμησης, με μείωση του επιτρεπόμενου ύψους, με μείωση του ποσοστού κάλυψης κλπ.

Εφόσον πληρούνται και οι τρεις αυτές προϋποθέσεις, τότε μπορείτε να προχωρήσετε στην αγορά οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας.

Όταν πρόκειται για αγροτεμάχιο, θα πρέπει να έχετε υπόψη τα εξής:

• Ότι μπορεί να συσταθεί Οριζόντια ιδιοκτησία, εφόσον το αγροτεμάχιο αυτό έχει όρους δόμησης.

• Ότι δεν υπάρχει η δυνατότητα σύστασης Καθέτου ιδιοκτησίας, η οποία καταργήθηκε με τον Ν.2052/92.

• Ότι υπάρχουν προβλήματα όταν το αγροτεμάχιο δεν προέρχεται από νόμιμη κατάτμηση.

• Ότι εάν το αγροτεμάχιο αποτελεί μέρος μεγάλης κτηματικής περιουσίας του πωλητή στην ίδια περιοχή, θα πρέπει να εξεταστεί το ενδεχόμενο οφειλής σε χρήμα ή σε γη. Σε ακραίες περιπτώσεις είναι ενδεχόμενο να μην κτίζεται το αγροτεμάχιο αυτό.

• Ότι πρέπει να γίνει έλεγχος στο Δασαρχείο μη τυχόν αποτελεί μέρος δασικής έκτασης και στην Αρχαιολογική Υπηρεσία.



Στα εκτός σχεδίου αγροτεμάχια επιβάλλεται να γίνεται έλεγχος, αφενός των όρων δόμησης και αφετέρου της νομιμότητας των τίτλων.



Ένα από τα πιο συνηθισμένα προβλήματα είναι η εξάντληση του επιτρεπόμενου ποσοστού δόμησης από τους άλλους συνιδιοκτήτες. Η κατάσταση αυτή δημιουργεί ακόμη περισσότερες αυθαιρεσίες, στις οποίες καταφεύγει αναγκαστικά πλέον εκείνος από τους συνιδιοκτήτες, ο οποίος έμεινε χωρίς περιθώρια δόμησης. Διαφορετικά δεν θα κτίσει καθόλου.



Σε ελέγχους της Πολεοδομίας ανά την Ελλάδα, ο μεγαλύτερος αριθμός αυθαίρετων κτισμάτων και προσθηκών, έχει διαπιστωθεί σε κτίσματα που ανεγέρθηκαν σε οικόπεδα εκτός σχεδίου, με συνιδιοκτησία εξ αδιαιρέτου.



Γνωρίζοντας όλα τα παραπάνω θα πρέπει λοιπόν να κάνετε τους ανάλογους ελέγχους όπως ενδεικτικά σας αναφέρουμε παρακάτω:



• Θα αναζητήσετε την αρχική πράξη σύστασης, στην οποία θα πρέπει να είναι προσαρτημένο το τοπογραφικό διάγραμμα.

• Θα ελέγξετε στην πράξη σύστασης να αναφέρονται τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις τόσο των ιδιοκτητών που έχουν κτίσει όσο και εκείνων που δεν έχουν ακόμη ξεκινήσει να κτίζουν.

• Θα ελέγξετε στην κάθετη ιδιοκτησία να αποτυπώνονται καθαρά στο διάγραμμα κάλυψης του οικοπέδου, τα δύο ή περισσότερα τμήματα του όλου οικοπέδου, με το νοητό όριο που χωρίζει το καθένα από τα άλλα και πόσο είναι το ποσοστό κάλυψης για το σύνολο του οικοπέδου και για το κάθε κομμάτι ξεχωριστά, καθώς επίσης και ο συντελεστής δόμησης του συνόλου και του κάθε τμήματος ξεχωριστά.

• Θα πρέπει να ερευνηθεί αν το οικόπεδο είναι δεσμευμένο από τον Δήμο ή αν είναι προσημειωμένο στο Υποθηκοφυλακείο ή αν υπάρχει πρόβλημα με αρχαιολογικά ευρήματα σύμφωνα με τις διατάξεις που ισχύουν κάθε φορά.